Բնակարան վաճառելիս շատ սեփականատերեր փորձում են հաշվել, թե տարիների ընթացքում որքան գումար են ծախսել վերանորոգման, կահույքի, կենցաղային տեխնիկայի և այլ բարելավումների վրա։ Հաճախ այդ ամբողջ գումարը նրանք ավելացնում են բնակարանի վաճառքի արժեքին՝ համոզված լինելով, որ գնորդը պետք է փոխհատուցի իրենց բոլոր ծախսերը։
Սակայն անշարժ գույքի շուկան գործում է այլ սկզբունքով։ Բնակարանի գնի վրա ազդող գործոնները շատ ավելի լայն են, և վերանորոգումը կամ գույքը դրանցից միայն մեկն են։ Շատ դեպքերում դրանք բարձրացնում են բնակարանի գրավչությունը, բայց ոչ այնքան, որքան ակնկալում է վաճառողը։
Շուկան չի գնահատում ձեր ծախսերը, այն գնահատում է արդյունքը
Անշարժ գույքի շուկայում ամենատարածված սխալներից մեկն այն է, որ սեփականատերը բնակարանի արժեքը հաշվարկում է իր կատարած ծախսերով։
Օրինակ՝ եթե վերանորոգման վրա ծախսվել է 25 միլիոն դրամ, կահույքի և տեխնիկայի վրա՝ ևս 15 միլիոն, վաճառողը հաճախ կարծում է, որ այդ 40 միլիոնը պետք է ամբողջությամբ ավելացվի բնակարանի գնի վրա։
Իրականում գնորդին շատ դեպքերում չի հետաքրքրում, թե որքան եք ծախսել։ Նրան հետաքրքրում է, թե այսօր այդ բնակարանն ինչ արժեք ունի շուկայում և արդյոք այդ գնի դիմաց կան ավելի լավ առաջարկներ։
Անձնական փորձից մեկ օրինակ
Մի քանի տարի առաջ հանդիպել էի մի բնակարանի, որի սեփականատերը մեծ հպարտությամբ ներկայացնում էր իր ծախսերը։ Նա պատմում էր, որ տեղադրել է թանկարժեք իտալական սալիկներ, պատվերով կահույք, եվրոպական տեխնիկա և բացառիկ լուսավորություն։ Նրա հաշվարկով միայն այդ աշխատանքների արժեքը կազմում էր տասնյակ միլիոնավոր դրամներ, և նա վստահ էր, որ վաճառքի գինը պետք է ամբողջությամբ արտացոլի այդ ներդրումները։
Մի քանի ամիս անց նույն բնակարանը դեռ վաճառված չէր։
Պատճառը պարզ էր։ Նույն թաղամասում նույն մակերեսով բնակարաններ վաճառվում էին ավելի ցածր գնով, և գնորդների մեծ մասը չէր ցանկանում վճարել այնպիսի լուծումների համար, որոնք գուցե նույնիսկ չէին համապատասխանում իրենց ճաշակին։
Վերջիվերջո սեփականատերը ստիպված եղավ վերանայել իր ակնկալիքները և գինը մոտեցնել շուկայական մակարդակին։ Միայն դրանից հետո հայտնվեցին իրական գնորդներ։
Այս օրինակը լավ ցույց է տալիս, որ շուկան գնահատում է ոչ թե վաճառողի ծախսերը, այլ այն, թե որքան պատրաստ են վճարել գնորդները։
Վերանորոգումը բարձրացնո՞ւմ է բնակարանի արժեքը
Այո, բայց ոչ միշտ նույն չափով։
Որակյալ և ժամանակակից վերանորոգումը կարող է մեծացնել բնակարանի պահանջարկը, արագացնել վաճառքը և որոշ դեպքերում բարձրացնել գինը։
Սակայն նույնիսկ ամենաթանկ վերանորոգումը չի կարող փոխհատուցել վատ տեղադրությունը, անհարմար հատակագիծը, աղմկոտ միջավայրը կամ շենքի ընդհանուր խնդիրները։
Բացի այդ, յուրաքանչյուր գնորդ ունի իր նախասիրությունները։ Մի ընտանիք կարող է գնահատել դասական ինտերիերը, իսկ մյուսը՝ ցանկանալ ամբողջությամբ վերանորոգել բնակարանը սեփական ճաշակով։
Իսկ գույքն ու տեխնիկան
Նույն սկզբունքը գործում է նաև կահույքի և տեխնիկայի դեպքում։
Եթե դրանք ժամանակակից են, լավ պահպանված և համապատասխանում են բնակարանի ընդհանուր մակարդակին, կարող են ավելացնել առաջարկի գրավչությունը։
Սակայն դրանց արժեքը ժամանակի ընթացքում նվազում է։ Հինգ կամ տասը տարվա կենցաղային տեխնիկան, նույնիսկ եթե թանկ է գնվել, սովորաբար չի գնահատվում իր սկզբնական արժեքով։
Շատ գնորդներ նույնիսկ նախընտրում են դատարկ բնակարան, որպեսզի այն կահավորեն իրենց ճաշակով։
Ի՞նչն է իրականում ազդում բնակարանի գնի վրա
Բնակարանի գնի վրա ազդող գործոնները շատ ավելի շատ են, քան միայն վերանորոգումը։
Առաջին հերթին կարևոր են տեղադրությունը, շենքի վիճակը, հարկը, բնակարանի հատակագիծը, արևկողմ լինելը, տեսարանը, ավտոկայանատեղիի հնարավորությունը, հարևանների միջավայրը և տվյալ պահին շուկայում առկա պահանջարկը։
Հենց այս գործոններն են ձևավորում բնակարանի իրական շուկայական արժեքը։
Ինչպես ճիշտ գնահատել բնակարանի գինը
Եթե ցանկանում եք արագ և արդար գնով վաճառել բնակարանը, մի հիմնվեք միայն ձեր ծախսերի վրա։
Համեմատեք ձեր բնակարանը նույն թաղամասում վաճառվող նմանատիպ առաջարկների հետ։ Ուշադրություն դարձրեք ոչ միայն հրապարակված գներին, այլև այն փաստին, թե որքան ժամանակ է տվյալ բնակարանը վաճառվում։
Եթե բնակարանը երկար ժամանակ գնորդ չի գտնում, հնարավոր է խնդիրը ոչ թե շուկան է, այլ գնի վերաբերյալ չափազանց բարձր ակնկալիքները։
Եզրակացություն
Բնակարանի գնի վրա ազդող գործոնները բազմաթիվ են, և վերանորոգումն ու գույքը դրանցից միայն մի մասն են։
Վաճառողի համար յուրաքանչյուր ներդրում կարող է մեծ արժեք ունենալ, սակայն գնորդը վճարում է ոչ թե ձեր կատարած ծախսերի, այլ այն արժեքի համար, որը տվյալ բնակարանն ունի այսօրվա շուկայում։
Եթե ցանկանում եք հաջող վաճառք, փորձեք գնահատել բնակարանը գնորդի աչքերով, ոչ թե միայն սեփական ներդրումների տեսանկյունից։ Այդ մոտեցումը կօգնի սահմանել իրատեսական գին, խնայել ժամանակ և ավելի արագ գտնել իրական գնորդ։
կարդացեք նաև
