Տարածված կարծիք կա, որ հողամասը լավ ներդրում է․ գնում ես հող, մի քանի տարի սպասում, իսկ հետո այն ավելի թանկ գնով վաճառում։ Այս տեսակետը բավական տարածված է, և դրա համար որոշ հիմքեր իսկապես կան։
Վերջին տարիներին Հայաստանի որոշ հատվածներում հողամասերի գները նկատելիորեն բարձրացել են, իսկ որոշ դեպքերում դրանց արժեքի աճը կարող էր ավելի արագ լինել, քան արդեն կառուցված անշարժ գույքի դեպքում։ Բայց այստեղ կարևոր է չանել մեկ ընդհանուր եզրակացություն․ բոլոր հողամասերը նույն ներդրումային հնարավորությունը չունեն։
Հողի արժեքը շատ է կախված դրա նշանակությունից, գտնվելու վայրից, ճանապարհի հասանելիությունից, շրջակա կառուցապատումից, կոմունիկացիաներից և ամենակարևորը՝ այն բանից, թե տվյալ հողամասում ինչ կարելի է օրինականորեն անել։
Այդ պատճառով հող գնելուց առաջ պետք է առաջին հերթին հասկանալ ոչ թե միայն՝ «որքա՞ն է այն հիմա և որքան կարող է արժենալ հետո», այլ՝ ինչ ակտիվ ես իրականում գնում։
Այս հոդվածում առանձին կքննարկենք գյուղատնտեսական նշանակության հողերը, բնակելի կառուցապատման համար նախատեսված հողերը և հասարակական կամ ավելի խոշոր կառուցապատման հնարավորությամբ տարածքները։
Հողամասը որպես ներդրում․ ինչո՞ւ է այն գրավիչ
Հողը որոշ մարդկանց համար հետաքրքիր ներդրում է հենց այն պատճառով, որ այն ֆիզիկապես չի մաշվում այնպես, ինչպես շենքը։
Բնակարանը կամ առանձնատունը տարիների ընթացքում պահանջում է վերանորոգում, տանիքի, ջեռուցման, խողովակների կամ այլ համակարգերի սպասարկում։ Նույնիսկ լավ պահպանված շինությունը ժամանակի ընթացքում կարող է կորցնել իր որոշ առավելություններ։
Հողամասի դեպքում նման ծախսերը սովորաբար չկան։ Եթե մարդը հողը գնում է ոչ թե անմիջապես օգտագործելու, այլ երկարաժամկետ պահելու նպատակով, նա կարող է պարզապես պահպանել սեփականության իրավունքը և սպասել շուկայի փոփոխությանը։
Սա հատկապես հետաքրքիր կարող է լինել այն մարդկանց համար, ովքեր չեն ցանկանում գույքը վարձակալության տալ կամ զբաղվել վարձակալների, վերանորոգման և ընթացիկ սպասարկման հարցերով։
Բայց այստեղ կա կարևոր հակառակ կողմը․ հողը ինքնուրույն եկամուտ չի ստեղծում, եթե այն չեք օգտագործում գյուղատնտեսական, վարձակալական կամ կառուցապատման նպատակով։ Ձեր հնարավոր եկամուտը կարող է առաջանալ հիմնականում այն ժամանակ, երբ այն ապագայում ավելի թանկ գնով վաճառեք։
Ուստի հող գնելը պետք է դիտարկել ոչ միայն որպես գույք ունենալու, այլ նաև երկար սպասելու պատրաստակամություն պահանջող ներդրում։
Գյուղատնտեսական նշանակության հողը որպես ներդրում
Գյուղատնտեսական նշանակության հողը հաճախ ընկալվում է որպես ամենապարզ տարբերակը․ հող ես գնում, պահում և սպասում, որ տարիների ընթացքում այն կթանկանա։
Սակայն այստեղ պետք է զգույշ լինել։
Եթե հողը գտնվում է բնակավայրից հեռու, չունի լավ ճանապարհ, կոմունիկացիաներ կամ որևէ առանձնահատուկ տնտեսական նշանակություն, միայն այն փաստը, որ այն հող է, դեռ չի նշանակում, որ դրա գինը պարտադիր արագ կաճի։
Գյուղատնտեսական հողի արժեքի վրա կարող են ազդել հողի բերրիությունը, ջրի հասանելիությունը, ոռոգման հնարավորությունը, ճանապարհը, տարածքի չափը և գյուղատնտեսական օգտագործման հնարավորությունները։
Այսինքն՝ եթե դուք նման հող եք գնում, պետք է հասկանալ՝ ինչի համար է այն հետաքրքիր ապագա գնորդին։
Եթե հողը լավ է գյուղատնտեսության համար, այն կարող է հետաքրքրել ֆերմերի կամ գյուղատնտեսությամբ զբաղվող մարդու։ Եթե այն մոտ է բնակավայրին կամ կարևոր ճանապարհին, ապագա գնորդը կարող է այն դիտարկել այլ նպատակով օգտագործելու տեսանկյունից։
Սակայն այստեղ էլ պետք է խուսափել մեկ տարածված սխալից՝ ենթադրել, որ գյուղատնտեսական նշանակության ցանկացած հող վաղ թե ուշ կարելի է դարձնել կառուցապատման հող։
Հողի նպատակային կամ գործառնական նշանակության փոփոխությունը ինքնաբերաբար չի կատարվում։ Քաղաքաշինական գործունեությունը կապված է համապատասխան գոտիավորման, գլխավոր հատակագծերի և այլ իրավական ու քաղաքաշինական պահանջների հետ։
Բնակավայրին մոտ գյուղատնտեսական հողը՝ առանձին պատմություն
Գյուղատնտեսական նշանակության հողի դեպքում գտնվելու վայրը կարող է ամբողջությամբ փոխել ներդրումային տրամաբանությունը։
Օրինակ՝ բնակավայրից շատ հեռու գտնվող գյուղատնտեսական հողը և քաղաքի ընդարձակվող հատվածի անմիջական հարևանությամբ գտնվող հողը նույն ակտիվը չեն։
Եթե բնակավայրը զարգանում է դեպի տվյալ տարածք, կառուցվում են նոր տներ, ճանապարհներ, առևտրային օբյեկտներ կամ այլ ենթակառուցվածքներ, ժամանակի ընթացքում տարածքի նկատմամբ հետաքրքրությունը կարող է աճել։
Սակայն նույնիսկ այդ դեպքում պետք չէ ապագա կառուցապատումը համարել երաշխավորված։
Ներդրողը պետք է ուսումնասիրի ոչ միայն այսօրվա շենքերը, այլև տվյալ տարածքի զարգացման ծրագրերը, գոտիավորումը, ճանապարհային հասանելիությունը և հնարավոր սահմանափակումները։
Հողամասի արժեքի աճը հաճախ կապված է ոչ թե հողի վրա որևէ բան անելու հնարավորության, այլ այն բանի հետ, թե ինչ է տեղի ունենում դրա շուրջը։
Այս պատճառով երբեմն նույն չափի երկու հողամաս կարող են տարիներ անց ունենալ շատ տարբեր գներ։
Բնակելի կառուցապատման համար նախատեսված հողամաս
Մեկ այլ կատեգորիա է բնակելի կառուցապատման համար նախատեսված հողը։
Այստեղ ներդրողի նպատակն արդեն կարող է ավելի կոնկրետ լինել։ Նա կարող է հող գնել առանձնատուն կառուցելու համար, կառուցել և վաճառել տունը կամ պարզապես տարիներ անց վաճառել հենց հողը։
Առաջին հայացքից սա կարող է ավելի կանխատեսելի թվալ, սակայն այստեղ նույնպես կան ռիսկեր։
Եթե այսօր տվյալ հողամասում հնարավոր է կառուցել որոշակի չափի տուն, դա դեռ չի նշանակում, որ հետագայում ցանկացած փոփոխություն բացառված է։ Քաղաքային միջավայրը փոխվում է, ընդունվում են նոր քաղաքաշինական պահանջներ, կարող են փոխվել գոտիավորման պայմանները, իսկ հարակից տարածքների զարգացումը կարող է ազդել նախագծի հնարավորությունների վրա։
ՀՀ օրենսդրությամբ հողամասի կառուցապատման պայմանները կապված են տվյալ տարածքի գոտիավորման և թույլատրելի օգտագործման հետ։ Տարբեր գոտիներում թույլատրելի կառուցապատման տեսակներն ու չափորոշիչները կարող են տարբեր լինել։
Ուստի միայն վաճառողի խոսքը՝ «այստեղ տուն կարող ես կառուցել», բավարար հիմք չէ ներդրումային որոշման համար։
Հասարակական կամ բազմաբնակարան կառուցապատման հողը
Եթե խոսքը բազմաբնակարան շենքի, առևտրային տարածքի, գրասենյակի, հյուրանոցի կամ այլ հասարակական նշանակության օբյեկտի կառուցման մասին է, ռիսկերը կարող են ավելի մեծ լինել։
Այստեղ հողի արժեքը կարող է շատ բարձրանալ, եթե տարածքում թույլատրվում է այնպիսի կառուցապատում, որը ներդրողին հնարավորություն է տալիս ստեղծել մեծ տնտեսական արժեք։
Բայց նույն պատճառով սխալ գնահատված հողը կարող է լուրջ խնդիր դառնալ։
Օրինակ՝ դուք կարող եք գնել մեծ հողամաս՝ մտածելով, որ այնտեղ հնարավոր կլինի կառուցել բազմաբնակարան շենք։ Հետո պարզվի, որ տվյալ տարածքի քաղաքաշինական սահմանափակումները, հարկայնության պահանջները, կառուցապատման տոկոսը, կանաչապատման կամ այլ պայմանները թույլ չեն տալիս իրականացնել ձեր նախնական նախագիծը։
Կառուցապատման տոկոսը միշտ նույնը չէ
Քաղաքաշինական նորմերում կառուցապատման թույլատրելի տոկոսը և այլ ցուցանիշները կարող են տարբեր լինել՝ կախված տվյալ գոտուց, կառուցապատման տեսակից և տարածքի առանձնահատկություններից։ Օրինակ՝ գործող նորմերում առանձին բնակելի գոտիների համար նախատեսված են 40% և 60% կառուցապատման ցուցանիշներ, իսկ հասարակական կառուցապատման որոշ տեսակների դեպքում կարող են կիրառվել նաև 80% կամ այլ ցուցանիշներ։
Ուստի հողամաս գնելիս պետք չէ առաջնորդվել միայն այն մտքով, որ «այս հողը մեծ է, ուրեմն դրա վրա մեծ շենք կարելի է կառուցել»։ Կարևոր է նախապես հասկանալ տվյալ տարածքի քաղաքաշինական ռեժիմը, թույլատրելի կառուցապատման չափը, կանաչապատման և այլ պահանջները։
Պաշտոնական պահանջները կարելի է ստուգել նաև ՀՀ քաղաքաշինական նորմերի համապատասխան իրավական ակտում՝ ARLIS-ում։
Այսինքն՝ հողամասի մակերեսը ինքնին չի ասում, թե որքան կառուցապատման մակերես կարող եք իրականում ստանալ։
Ամենակարևոր հարցը՝ ի՞նչ կարող եք կառուցել
Հողամաս գնելիս շատ մարդիկ առաջին հերթին նայում են մակերեսին և գնին։
Օրինակ՝ 1000 քմ հողամասը կարող է թվալ շատ լավ առաջարկ, եթե այն վաճառվում է համեմատաբար ցածր գնով։
Բայց ներդրողի համար իրական հարցը պետք է լինի ոչ թե «քանի քառակուսի մետր հող եմ գնում», այլ՝ ինչ կարող եմ օրինականորեն կառուցել այդ 1000 քմ-ի վրա։
Եթե հնարավոր է կառուցել միայն փոքր առանձնատուն, դրա տնտեսական արժեքը մեկ բան է։
Եթե նույն տարածքում հնարավոր է կառուցել բազմաբնակարան շենք կամ հասարակական օբյեկտ, դրա արժեքը կարող է բոլորովին այլ լինել։
Այստեղ առաջանում է հողի ներդրումային արժեքի կարևոր գաղափարը՝ կառուցապատման ներուժը։
Երբեմն հողի գինը բարձրանում է ոչ թե այն պատճառով, որ հողը ֆիզիկապես փոխվել է, այլ որովհետև փոխվել է դրա օգտագործման հնարավորությունը։
Կարո՞ղ են ապագա օրենքները փոխել ներդրման հաշվարկը
Սա այն ռիսկերից է, որը հող գնելիս հաճախ թերագնահատվում է։
Մարդը կարող է այսօր տեսնել շրջակայքում ակտիվ շինարարություն և ենթադրել, որ տարածքը միայն զարգանալու է։ Բայց քաղաքաշինական զարգացումը կարող է բերել նաև նոր սահմանափակումների։
Քաղաքաշինական պահանջները կարող են վերաբերվել կառուցապատման խտությանը, շենքերի բարձրությանը, կանաչապատ տարածքներին, ճանապարհներին, կայանատեղիներին, ենթակառուցվածքներին և այլ պայմանների։
Օրենսդրական կարգավորումները նաև տարբերակում են տարածքները ըստ գոտիավորման և թույլատրելի օգտագործման։ Հետևաբար ապագա կառուցապատման հնարավորությունը պետք է գնահատել տվյալ տարածքի կոնկրետ ռեժիմի հիման վրա, այլ ոչ թե հարևանությամբ կառուցված մեկ այլ շենքի օրինակով։
Սա հատկապես կարևոր է երկարաժամկետ ներդրողի համար, քանի որ նա կարող է հողը պահել ոչ թե մեկ-երկու տարի, այլ հինգ, տասը կամ ավելի տարի։
Հողամասը կարող է թանկանալ, բայց դա երաշխավորված չէ
Հողը հաճախ ներկայացվում է որպես այնպիսի ներդրում, որի դեպքում պարզապես պետք է սպասել։
Իրականում սպասելն ինքնին ներդրումային ռազմավարություն չէ։
Եթե հողամասը տարիներ շարունակ չի դառնում ավելի պահանջված, չի հայտնվում զարգացող տարածքում և չունի լրացուցիչ տնտեսական ներուժ, դրա արժեքի աճը կարող է շատ սահմանափակ լինել։
Ավելին՝ դուք այդ ընթացքում կապում եք ձեր գումարը մեկ ակտիվի մեջ։ Այդ գումարը չեք կարող օգտագործել այլ ներդրման համար, քանի դեռ հողը չեք վաճառել կամ դրա դիմաց այլ ֆինանսական հնարավորություն չեք ստեղծել։
Ուստի հողի դեպքում պետք է հաշվել ոչ միայն հնարավոր վաճառքի գինը, այլև կորցրած այլ հնարավորությունների արժեքը։
Ինչ ստուգել հողամաս գնելուց առաջ
Եթե հողը դիտարկում եք որպես ներդրում, ես խորհուրդ կտայի որոշումը չկառուցել միայն վաճառողի ասած գնի կամ ապագա թանկացման խոստման վրա։
Առաջին հերթին պետք է պարզել հողի սեփականության և իրավական կարգավիճակը։
Հետո պետք է հասկանալ դրա նպատակային և գործառնական նշանակությունը, տվյալ տարածքի գոտիավորումը և թույլատրելի օգտագործումները։
Հաջորդ կարևոր հարցը կոմունիկացիաներն են։ Էլեկտրաէներգիայի, գազի, ջրի, կոյուղու և ճանապարհի հասանելիությունը կարող է մեծ ազդեցություն ունենալ ապագա օգտագործման և արժեքի վրա։
Պետք է ուսումնասիրել նաև հարակից տարածքները։ Եթե շրջակայքում նոր թաղամաս է ձևավորվում, կառուցվում են ճանապարհներ կամ այլ ենթակառուցվածքներ, դա կարող է նշանակություն ունենալ։ Բայց եթե տարածքում կան սահմանափակումներ, արդյունքը կարող է հակառակ լինել։
Եվ վերջում պետք է հարցնել ամենակարևոր հարցը՝ եթե հողը երբեք չթանկանա, ես պատրա՞ստ եմ այն պահել։
Եթե պատասխանը ոչ է, ապա միայն ապագա գնի աճի վրա հիմնված գնումը ավելի ռիսկային է։
Հողամասը որպես ներդրում․ ո՞ւմ համար կարող է հետաքրքիր լինել
Հողը կարող է հետաքրքիր լինել այն մարդու համար, ով ունի երկարաժամկետ մտածողություն և չի սպասում արագ եկամտի։
Այն կարող է նաև համապատասխանել նրան, ով ունի հստակ պատկերացում տվյալ տարածքի ապագա զարգացման մասին և կարող է գնահատել կառուցապատման հնարավորությունները։
Օրինակ՝ եթե ներդրողը լավ ուսումնասիրել է տարածքը և գիտի, թե ինչ է թույլատրվում կառուցել, ինչ ճանապարհներ են հասանելի, ինչպիսի պահանջարկ կա շրջակայքում և ինչ կարող է փոխվել ապագայում, նրա որոշումը կարող է ավելի հիմնավորված լինել։
Իսկ եթե մարդը պարզապես լսել է, որ «այս կողմերում հողերը թանկանալու են», դա արդեն ներդրումային բավարար հիմք չէ։
Վերջում՝ հողը լավ ներդրո՞ւմ է
Այս հարցին մեկ ընդհանուր պատասխան չկա։
Հողամասը կարող է լինել լավ ներդրում, բայց դա չի նշանակում, որ ցանկացած հողամաս լավ ներդրում է։
Գյուղատնտեսական հողի դեպքում պետք է ուսումնասիրել դրա իրական գյուղատնտեսական արժեքը, գտնվելու վայրը և ապագա պահանջարկը։
Բնակելի կառուցապատման հողի դեպքում պետք է հասկանալ, թե ինչ կարելի է կառուցել և ինչ պայմաններով։
Հասարակական կամ բազմաբնակարան կառուցապատման դեպքում անհրաժեշտ է ավելի մանրամասն ուսումնասիրել գոտիավորումը, կառուցապատման հնարավոր ծավալը, ենթակառուցվածքները և ապագա նախագծի տնտեսական տրամաբանությունը։
Իսկ եթե հողը գնում եք պարզապես պահելու համար, պետք է հաշվի առնել, որ հնարավոր գնի աճը երաշխավորված չէ և կարող է պահանջել երկար տարիների սպասում։
Իմ կարծիքով՝ հողամասի դեպքում ամենավտանգավոր մտածելակերպը սա է․ «գնում եմ հիմա, մի քանի տարի հետո հաստատ ավելի թանկ կվաճառեմ»։
Ավելի ճիշտ մոտեցումն է հարցնել՝ ինչո՞ւ պետք է այդ հողը ապագայում ավելի թանկ դառնա։
Եթե դրա պատասխանը հստակ է՝ զարգացող տարածք, լավ ճանապարհ, կոմունիկացիաներ, աճող պահանջարկ, կառուցապատման իրական հնարավորություն կամ այլ կոնկրետ գործոն, այդ ժամանակ արդեն կարելի է քննարկել ներդրման տրամաբանությունը։
Իսկ եթե միակ պատճառը այն է, որ «հողը միշտ թանկանում է», պետք է ավելի զգույշ լինել։
Հողը պարզապես հող չէ։ Դրա արժեքը մեծապես որոշվում է այն հնարավորություններով, որոնք այդ տարածքը տալիս է այսօր և կարող է տալ ապագայում։
հետաքրքիր է նաև կարդալ հետևյալ հոդվածները
Ինչպես ընտրել բնակարան ներդրումային նպատակով․ 8 կարևոր չափանիշ
Բնակարան, տուն թե թաունհաուս․ որն է ավելի ճիշտ ընտրություն գնորդի համար
Անշարժ գույքը որպես կապիտալ․ ինչու է կարևոր ճիշտ ընտրությունը
Բնակարանի գնի վրա ազդող գործոնները․ արդյո՞ք գույքն ու վերանորոգումը բարձրացնում են արժեքը
