Բնակարան գնելը մարդու կյանքի ամենախոշոր ֆինանսական որոշումներից մեկն է։ Շատ գնորդներ ամիսներ շարունակ ուսումնասիրում են թաղամասերը, համեմատում բնակարանների գները, նայում վերանորոգմանը, հարկին, պատուհանների դիրքին և նույնիսկ այն տեսարանին, որը բացվում է պատշգամբից։ Սակայն կա մի հարց, որը երբեմն մնում է երկրորդ պլանում՝ ինչպես ստուգել բնակարանի փաստաթղթերը նախքան գնելը։
Իրականում սա այն փուլերից է, որտեղ շտապելը կարող է շատ ավելի թանկ արժենալ, քան մի քանի օր լրացուցիչ ուսումնասիրությունը։ Գեղեցիկ վերանորոգումը կարելի է փոխել, ոչ հարմար խոհանոցը կարելի է վերակառուցել, իսկ նույնիսկ բնակարանի ոչ այնքան լավ դիրքը կարելի է ընդունել որպես փոխզիջում։ Բայց եթե գույքի իրավական կարգավիճակի հետ խնդիր կա, դրա լուծումը կարող է շատ ավելի բարդ լինել։
Իմ կարծիքով՝ բնակարան գնելու ժամանակ գնորդը պետք է մտածի ոչ միայն «Ինձ դուր եկա՞վ այս բնակարանը», այլև՝ «Ես կարո՞ղ եմ վստահ լինել, որ այս գույքը իրավական և փաստաթղթային տեսանկյունից այնպիսին է, ինչպիսին ինձ ներկայացնում են»։
Հենց այդ պատճառով բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը պետք է սկսել դեռ այն ժամանակ, երբ դուք վերջնական որոշում չեք կայացրել և հատկապես՝ մինչև մեծ գումար փոխանցելը։
Ինչու է բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը ավելի կարևոր, քան թվում է
Երբ մարդը բնակարան է փնտրում, բնական է, որ առաջին հերթին ուշադրություն է դարձնում գնին և արտաքին վիճակին։ Եթե բնակարանը լավ վերանորոգված է, գտնվում է ցանկալի թաղամասում և վաճառվում է շուկայականին մոտ գնով, գնորդը կարող է արագ կապվել այդ տարբերակի հետ։
Հենց այստեղ էլ առաջանում է առաջին վտանգը։
Եթե մարդն արդեն պատկերացնում է իրեն այդ բնակարանում, սկսում է ավելի քիչ ուշադրություն դարձնել այն փաստերին, որոնք կարող են խանգարել գործարքին։ Վաճառողը կարող է ասել, որ «բոլոր փաստաթղթերը կարգին են», գործակալը կարող է վստահեցնել, որ «այսպիսի խնդիրներով բնակարաններ շատ են վաճառվում», իսկ գնորդը կարող է մտածել, որ ավելորդ է ամեն ինչ նորից ստուգել։
Ես այս մոտեցումը ճիշտ չեմ համարում։
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը անվստահության նշան չէ։ Դա սովորական ֆինանսական զգուշություն է։ Երբ մարդը մեծ գումար է ծախսում մեքենա գնելու համար, հաճախ մեքենան տանում է մասնագետի մոտ։ Բնակարանի դեպքում գումարները սովորաբար շատ ավելի մեծ են, հետևաբար փաստաթղթերի նկատմամբ ուշադրությունը պետք է լինի առնվազն նույնքան լուրջ։
Պետք է հիշել նաև, որ վաճառողը կարող է լինել լիովին բարեխիղճ մարդ, բայց նույնիսկ այդ դեպքում փաստաթղթերում կարող են լինել հանգամանքներ, որոնց մասին նա ինքն էլ ամբողջությամբ տեղյակ չէ։
Առաջին քայլը՝ պարզել, թե ով է բնակարանի սեփականատերը
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը տրամաբանական է սկսել ամենահիմնական հարցից՝ ո՞վ է այդ գույքի իրավական սեփականատերը։
Եթե բնակարանը ձեզ ներկայացնող անձը ասում է, որ այն իրենն է, դա դեռ բավարար հիմք չէ միայն բանավոր խոսքին վստահելու համար։ Անհրաժեշտ է համադրել վաճառողի տվյալները գույքի վերաբերյալ պաշտոնական գրանցված տվյալների հետ։
Պետք է ուշադրություն դարձնել բնակարանի հասցեին, սեփականատիրոջ տվյալներին, գույքի նույնականացման տվյալներին և սեփականության իրավունքի հիմքին։ Կարևոր է համոզվել, որ այն անձը, ով պատրաստվում է ստորագրել վաճառքի փաստաթղթերը, ունի համապատասխան իրավունք այդ գույքը օտարելու համար։
Եթե սեփականատերերը մի քանիսն են, իրավիճակն արդեն պահանջում է լրացուցիչ ուշադրություն։ Պետք է հասկանալ՝ ովքեր են սեփականատերերը և ինչ ձևով է նախատեսվում գործարքը։
Օրինակ՝ եթե դուք բնակարան եք դիտում, իսկ ձեզ հետ ամբողջ ընթացքում շփվում է միայն մեկ մարդ, բայց փաստաթղթերից պարզվում է, որ գույքն ունի մի քանի սեփականատեր, դա ինքնին դեռ չի նշանակում, որ գործարքը հնարավոր չէ իրականացնել։ Սակայն պետք է պարզել բոլոր անհրաժեշտ համաձայնությունների և ստորագրությունների հարցը։
Իմ խորհուրդը նման իրավիճակում պարզ է․ մինչև իրավական կողմը չհասկանաք, մի շտապեք գումար փոխանցել։
Ստուգեք բնակարանի տվյալները Կադաստրի համակարգում
Հայաստանում գույքի և դրա նկատմամբ գրանցված իրավունքների ու սահմանափակումների վերաբերյալ պաշտոնական տեղեկատվություն կարելի է ստանալ Կադաստրի համակարգից։ Կադաստրի կոմիտեն նշում է, որ հնարավոր է ստանալ ինչպես միասնական տեղեկանք, այնպես էլ գույքի վերաբերյալ այլ տեղեկատվություն, այդ թվում՝ գրանցված իրավունքների, սահմանափակումների և մի շարք բնութագրերի մասին։
Կադաստրի կոմիտեի էլեկտրոնային ծառայությունների հարթակ
Սա կարևոր է հատկապես այն պատճառով, որ վաճառողի ասած տեղեկությունը պետք է համեմատել պաշտոնական տվյալների հետ։
Օրինակ՝ վաճառողը կարող է ասել, որ բնակարանը 80 քառակուսի մետր է, իսկ պաշտոնական տվյալներում կարող է նշված լինել այլ մակերես։ Կարող է նաև լինել տարբերություն հասցեի, նշանակության կամ այլ տվյալների միջև։
Կադաստրի պաշտոնական տեղեկատվության շրջանակում հնարավոր է ստանալ գույքի վերաբերյալ որակական և քանակական բնութագրեր, ինչպես նաև գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ տվյալներ։
Այս պատճառով բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը չպետք է սահմանափակվի միայն վաճառողի կողմից ցույց տրված փաստաթղթի լուսանկարով։
Տեղեկատվական հարցումը և միասնական տեղեկանքը նույն բանը չեն
Բնակարան գնելուց առաջ ես խորհուրդ կտայի չսահմանափակվել միայն վաճառողի կամ անշարժ գույքի գործակալի տրամադրած տեղեկություններով։ Պատճառն այն է, որ նույնիսկ սեփականատերը կարող է ամբողջությամբ չիմանալ շենքի կամ գույքի պաշտոնական տվյալները, հատկապես եթե խոսքը վերաբերում է շենքի կառուցման տարեթվին, օգտագործված շինանյութին, տեխնիկական բնութագրերին կամ շենքի վթարային կարգավիճակին։
Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական հարթակի միջոցով հնարավոր է առցանց ստանալ գույքի վերաբերյալ տարբեր տվյալներ։ Որոշ ծառայություններ հասանելի են համեմատաբար փոքր վճարով, և եթե տվյալ ծառայության ընթացիկ արժեքը կազմում է 300 դրամ, ապա այդ գումարը, իմ կարծիքով, չնչին ծախս է՝ բնակարան գնելուց առաջ կարևոր տեղեկություն ստանալու համար։
Օրինակ՝ համապատասխան տեղեկատվության միջոցով հնարավոր է պարզել շենքի կառուցման տարեթիվը, կառուցման նյութը, վթարային կարգավիճակի վերաբերյալ տվյալները և գույքի այլ կարևոր բնութագրեր։ Այս տեղեկությունները կարող են հատկապես օգտակար լինել այն դեպքերում, երբ վաճառքի հայտարարության մեջ նշված տվյալները շատ սահմանափակ են։
Իմ կարծիքով՝ այստեղ ամենակարևոր առավելությունն այն է, որ գնորդը ստանում է ոչ թե միայն վաճառողի կամ գործակալի ներկայացրած նկարագրությունը, այլ հնարավորություն ունի ինքնուրույն ստուգելու պաշտոնական տվյալները։ Օրինակ՝ գործակալը կարող է պարզապես չիմանալ շենքի կառուցման նյութը կամ վթարային կարգավիճակի վերաբերյալ որևէ մանրամասն, իսկ սեփականատերը կարող է տարիներ շարունակ բնակվել այդ բնակարանում և երբեք չզբաղվել նման հարցերի ուսումնասիրությամբ։
Այդ պատճառով, եթե պատրաստվում եք բնակարան գնել, նման փոքր ծախսով պաշտոնական տեղեկատվություն ստանալը կարող է օգնել ավելի ճիշտ գնահատել գույքը և խուսափել հետագայում անակնկալներից։
Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական կայք
Միաժամանակ պետք է տարբերել տեղեկատվական հարցումը և միասնական տեղեկանքը։ Դրանք նույն նշանակությունը չունեն, և մինչև գործարքը պետք է հասկանալ, թե տվյալ իրավիճակում որ փաստաթուղթն է անհրաժեշտ։
Ինչ պետք է փնտրել միասնական տեղեկանքում
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգում կատարելիս հատկապես կարևոր է հասկանալ՝ արդյոք գույքի նկատմամբ կան գրանցված սահմանափակումներ կամ այլ հանգամանքներ, որոնք կարող են ազդել գործարքի վրա։
Կադաստրի կոմիտեն նշում է, որ գույքի վերաբերյալ տեղեկատվությունը կարող է ներառել գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ տվյալներ։
Գնորդի համար սա կարևոր է, որովհետև բնակարանի նկատմամբ կարող են լինել տարբեր իրավական հանգամանքներ, որոնք պետք է պարզել մինչև գործարքի վերջնական փուլը։
Օրինակ՝ կարող է լինել գրավ, արգելանք կամ այլ սահմանափակում։ Այսպիսի հանգամանքի առկայությունը ինքնին դեռ չի նշանակում, որ բնակարանն անհնար է վաճառել, բայց նշանակում է, որ գործարքի ընթացակարգը պետք է մանրամասն հասկանալ։
Իմ կարծիքով՝ այստեղ ամենավատ քայլը վաճառողի խոսքը լսելն ու ասելն է՝ «Դա խնդիր չէ, հետո կլուծվի»։
Եթե կա սահմանափակում, նախ պետք է հասկանալ դրա բնույթը, իրավական հետևանքը և այն, թե ինչ պայմաններով կարող է գործարքը կատարվել։
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգում կատարելիս համեմատեք բոլոր տվյալները
Պետք չէ փաստաթուղթը պարզապես բացել և տեսնել, որ այն գոյություն ունի։ Պետք է համեմատել դրա տվյալները իրական բնակարանի հետ։
Օրինակ՝ ստուգեք՝ արդյոք փաստաթղթերում նշված հասցեն համապատասխանում է բնակարանի իրական հասցեին։ Համեմատեք մակերեսը, բնակարանի համարը և այլ հիմնական տվյալները։
Այստեղ հատկապես կարևոր է բնակարանի փաստացի վիճակը։
Եթե բնակարանի փաստաթղթերում նշված է մի մակերես, իսկ դուք տեսնում եք ավելի մեծ տարածք, հարց առաջացրեք՝ ինչի՞ հաշվին է առաջացել այդ տարբերությունը։
Հնարավոր է՝ դա պարզապես հաշվարկի տարբերություն է, բայց հնարավոր է նաև, որ բնակարանի նկատմամբ կատարվել է փոփոխություն, որը պատշաճ ձևով չի արտացոլվել գրանցված տվյալներում։
Ուշադրություն դարձրեք ինքնակամ փոփոխություններին
Սա այն հարցերից է, որը գնորդները հաճախ նկատում են միայն բնակարանը ձեռք բերելուց հետո։
Պատկերացնենք, որ բնակարանի սեփականատերը փակել է պատշգամբը և այն միացրել բնակելի տարածքին։ Արտաքինից բնակարանը կարող է շատ գեղեցիկ տեսք ունենալ, իսկ գնորդը կարող է մտածել, որ ստացել է ավելի մեծ տարածք։
Սակայն հարցն այն է՝ արդյո՞ք այդ փոփոխությունն իրավական և տեխնիկական առումով պատշաճ ձևակերպված է։
Նույնը կարող է վերաբերվել պատերի փոփոխությանը, սենյակների վերաձևավորմանը, խոհանոցի կամ սանհանգույցի տեղափոխմանը և այլ փոփոխությունների։
Ես անձամբ բնակարան ընտրելիս նման հարցը երբեք չէի թողնի «հետո կպարզենք» սկզբունքով։ Եթե մարդը բնակարանի համար պատրաստվում է վճարել իր տարիների խնայողությունները, ապա ավելի լավ է մի քանի օր լրացուցիչ ուսումնասիրել, քան հետո տարիներով զբաղվել առաջացած խնդրով։
Փաստաթղթերի մակերեսը և իրական մակերեսը պետք է համադրել
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգում կատարելիս առանձնահատուկ ուշադրության է արժանի մակերեսի հարցը։
Պատկերացնենք՝ վաճառքի հայտարարության մեջ գրված է 90 քմ, վաճառողը նույնպես ասում է 90 քմ, բայց պաշտոնական փաստաթղթում նշված է ավելի փոքր մակերես։
Այստեղ պետք չէ անմիջապես մտածել, որ ինչ-որ մեկը փորձում է ձեզ խաբել։ Բայց պետք է պարզել պատճառը։
Հնարավոր է՝ հայտարարության մեջ մակերեսը հաշվարկված է մեկ այլ եղանակով։ Հնարավոր է՝ կան չգրանցված փոփոխություններ։ Հնարավոր է՝ վաճառողը պարզապես սխալ տեղեկատվություն է ստացել։
Բայց քանի դեռ հարցը պարզված չէ, գնորդը չպետք է այդ տարբերությունը անտեսի։
Եթե բնակարանի գինը հաշվարկվում է մեկ քառակուսի մետրի արժեքով, նույնիսկ մի քանի քառակուսի մետրի տարբերությունը կարող է ֆինանսապես նշանակալի լինել։
Ստուգեք՝ արդյոք բնակարանը գրավադրված է
Բնակարան ձեռք բերելու ժամանակ շատ կարևոր է հասկանալ գույքի նկատմամբ հնարավոր սահմանափակումները։
Եթե բնակարանը գրավադրված է, դա պետք է պարզել մինչև գործարքը և հասկանալ, թե ինչ ընթացակարգով է նախատեսվում պարտավորության լուծումը և սեփականության փոխանցումը։
Այս հարցում հատկապես վտանգավոր է այն մոտեցումը, երբ վաճառողն ասում է․ «Բանկի հետ խնդիր չկա, ամեն ինչ կկարգավորվի»։
Գուցե իսկապես ամեն ինչ կարգավորվի։ Բայց գնորդը պետք է իմանա՝ ինչպե՞ս, երբ, ո՞ր փաստաթղթով և ո՞վ է պատասխանատու այդ գործընթացի համար։
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը հենց այսպիսի հարցերի ժամանակ է դառնում իրական պաշտպանություն։
Ստուգեք նաև արգելանքների և այլ սահմանափակումների հարցը
Գույքի նկատմամբ կարող են լինել տարբեր իրավական սահմանափակումներ։ Կադաստրի պաշտոնական համակարգը նախատեսում է գույքի իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ տեղեկատվություն ստանալու հնարավորություն։
Գնորդի համար կարևոր է ոչ միայն իմանալ, որ «խնդիր չկա», այլ անհրաժեշտության դեպքում տեսնել համապատասխան պաշտոնական տեղեկատվությունը։
Եթե որևէ սահմանափակում կա, պետք է պարզել դրա բնույթը և դրա ազդեցությունը նախատեսվող գործարքի վրա։
Այստեղ ես խորհուրդ կտայի չհենվել միայն անշարժ գույքի գործակալի, վաճառողի կամ ծանոթի կարծիքի վրա։ Միջնորդը կարող է շատ փորձառու լինել, բայց իրավական հարցերում վերջնական որոշում կայացնելուց առաջ ավելի ապահով է համապատասխան փաստաթղթերը ստուգել իրավասու մասնագետի միջոցով։
Ստուգեք բնակարանի սեփականության պատմությունը, երբ դա անհրաժեշտ է
Որոշ իրավիճակներում օգտակար է հասկանալ ոչ միայն ներկայիս սեփականատիրոջ տվյալները, այլ նաև գույքի հետ կապված նախկին գործարքների կամ փաստաթղթերի պատմությունը։
Եթե բնակարանը կարճ ժամանակահատվածում մի քանի անգամ է փոխել սեփականատիրոջը, դա ինքնին խախտում չի նշանակում։ Սակայն կարող է լինել պատճառ՝ ավելի ուշադիր ուսումնասիրելու գործարքի հիմքերը։
Օրինակ՝ եթե վաճառողը բնակարանը վերջերս է ձեռք բերել և արդեն վաճառում է այն, կարելի է հարցնել՝ ինչու։ Պատճառը կարող է լինել լիովին սովորական՝ տեղափոխություն, ֆինանսական անհրաժեշտություն, ընտանեկան փոփոխություն կամ ներդրումային ռազմավարություն։
Սակայն գնորդի համար կարևոր է, որ հարցերը չմնան անպատասխան։
Մի վստահեք միայն փաստաթղթի լուսանկարին
Այսօր շատ գործարքներ սկսվում են առցանց։ Մարդիկ հայտարարության միջոցով գտնում են բնակարան, հաղորդագրությամբ ստանում փաստաթղթերի լուսանկարներ և սկսում բանակցել։
Սա կարող է հարմար լինել, բայց լուսանկարը փաստաթղթի ստուգում չէ։
Լուսանկարը կարող է լինել հին, թերի կամ ցույց չտալ անհրաժեշտ էջերը։ Այդ պատճառով բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը պետք է իրականացվի պաշտոնական աղբյուրներով և համապատասխան փաստաթղթերի ամբողջական ուսումնասիրությամբ։
Եթե վաճառողը ասում է՝ «Ես ձեզ ուղարկել եմ փաստաթուղթը, ինչո՞ւ եք նորից ստուգում», դա չպետք է ձեզ ստիպի հրաժարվել ստուգումից։
Լուրջ գործարքի դեպքում կրկնակի ստուգումը սովորաբար ավելի էժան է, քան սխալ որոշման հետևանքները։
Մի շտապեք կանխավճար տալ միայն բնակարանը չկորցնելու վախից
Անշարժ գույքի շուկայում հաճախ կարելի է հանդիպել այնպիսի արտահայտությունների, ինչպիսիք են՝ «մեկ ուրիշ գնորդ էլ կա», «այսօր պետք է որոշեք», «եթե հիմա կանխավճար չտաք, վաղը բնակարանը չի լինի»։
Հնարավոր է՝ իսկապես այլ գնորդ լինի։ Բայց նույնիսկ այդ դեպքում դուք չպետք է հրաժարվեք անհրաժեշտ ստուգումներից միայն շտապելու պատճառով։
Ես կարծում եմ՝ եթե վաճառվող բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը դեռ ավարտված չէ, իսկ ձեզանից պահանջում են մեծ կանխավճար, պետք է առավել զգույշ լինել։
Գնորդը պետք է նախապես հասկանա՝ ինչ փաստաթղթի հիման վրա է վճարումը կատարվում, ինչ պայմաններով է գումարը վերադարձվում կամ չի վերադարձվում, և ինչ է տեղի ունենում, եթե գործարքը չի կայանում։
Այս հարցերը պետք է հստակ ամրագրված լինեն համապատասխան փաստաթղթերում։
Ինչ հարցեր տալ վաճառողին
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը կարող է ավելի արդյունավետ լինել, եթե նախապես պատրաստեք հարցերի ցանկ։
Վաճառողին կարելի է հարցնել՝
- Ո՞վ է բնակարանի սեփականատերը։
- Կա՞ն այլ սեփականատերեր։
- Ե՞րբ և ինչ հիմքով է բնակարանը ձեռք բերվել։
- Կա՞ արդյոք գրավ կամ այլ սահմանափակում։
- Կատարվե՞լ են վերանորոգման ընթացքում կառուցվածքային փոփոխություններ։
- Փաստաթղթերում նշված մակերեսը համապատասխանո՞ւմ է իրականին։
- Արդյո՞ք բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը հասանելի են։
- Կա՞ն արդյոք բնակարանի հետ կապված իրավական կամ այլ չլուծված հարցեր։
Այս հարցերի նպատակը վաճառողին «բռնելը» չէ։ Նպատակն այն է, որ գնորդը հնարավորինս ամբողջական պատկեր ստանա։
Մի կատարեք ամբողջ վճարումը միայն բանավոր պայմանավորվածության հիման վրա
Սա, թերևս, ամենակարևոր գործնական խորհուրդներից մեկն է։
Մեծ գումար փոխանցելուց առաջ անհրաժեշտ է հասկանալ ամբողջ գործարքի իրավական կառուցվածքը։ Որտե՞ղ է կատարվում վճարումը, ինչ փաստաթուղթ է ստորագրվում, ինչ պայմաններ են գործում, երբ է փոխանցվում սեփականության իրավունքը և ինչ երաշխիքներ ունի գնորդը։
Ես խորհուրդ չէի տա որևէ մեկին մեծ գումար փոխանցել միայն այն պատճառով, որ վաճառողը վստահելի մարդ է կամ գործակալը երկար տարիների փորձ ունի։
Վստահությունը լավ բան է, բայց անշարժ գույքի գործարքում այն պետք է լրացվի փաստաթղթերով։
Միասնական տեղեկանքի ժամկետը նույնպես կարևոր է
Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական տեղեկատվության համաձայն՝ միասնական տեղեկանքն ուժի մեջ է 15 աշխատանքային օր։
Սա կարևոր հանգամանք է, քանի որ գույքի իրավական վիճակի վերաբերյալ տեղեկությունը պետք է դիտարկել համապատասխան ժամանակահատվածի համար։
Եթե ձեզ ներկայացվում է շատ վաղուց ստացված փաստաթուղթ, պետք է պարզել՝ արդյոք այն դեռ արդիական է տվյալ գործարքի համար։
Այսպիսի մանրուքը կարող է թվալ երկրորդական, բայց բնակարանի փաստաթղթերի ստուգում կատարելիս հենց նման մանրուքներն են կարևոր դառնում։
Եթե բնակարանը գնում եք գործակալից
Եթե բնակարանը ներկայացնում է անշարժ գույքի գործակալը, դա չի նշանակում, որ գնորդն այլևս պարտավոր չէ ինքնուրույն ստուգել գույքը։
Գործակալը կարող է օգնել գտնել բնակարանը, կազմակերպել հանդիպումները, բանակցել վաճառողի հետ և ուղեկցել գործընթացը։ Սակայն գնորդի համար կարևոր է հասկանալ, թե ով է ներկայացնում իր շահերը և ով է պատասխանատվություն կրում իրավական փաստաթղթերի ստուգման համար։
Եթե ուզում ես նաև այս թեման ավելի մանրամասն ուսումնասիրել, օգտակար կլինի կարդալ մեր հոդվածը՝ «Անշարժ գույքի գործակալ․ ինչպես ճիշտ համագործակցել»։
Գործակալի ներկայությունը կարող է հեշտացնել գործընթացը, բայց դա չպետք է դառնա պատճառ՝ սեփական զգոնությունը նվազեցնելու համար։
Ի՞նչ անել, եթե փաստաթղթերում և բնակարանում տարբերություն կա
Ենթադրենք՝ դուք հայտնաբերել եք, որ բնակարանի փաստաթղթերում և իրական վիճակում տարբերություն կա։
Առաջին սխալը կլինի անմիջապես ասել՝ «Դա ոչինչ է»։
Երկրորդ սխալը՝ անմիջապես հրաժարվել բնակարանից՝ առանց հասկանալու պատճառը։
Ավելի ճիշտ է պարզել տարբերության բնույթը։ Արդյո՞ք այն կապված է տեխնիկական չափման հետ, վերակառուցման, չգրանցված տարածքի, փաստաթղթերի հնության կամ այլ հանգամանքի հետ։
Այստեղ մասնագետի կարծիքը կարող է կարևոր լինել։
Եթե խնդիրը հնարավոր է օրինական ճանապարհով կարգավորել, պետք է հասկանալ՝ ով է դա անում, որքան ժամանակ է պահանջվում և ով է կրում ծախսերը։
Եթե խնդիրը չի կարող պատշաճ կերպով լուծվել, գնորդը պետք է հաշվի առնի՝ արդյոք այդ ռիսկը իրեն համար ընդունելի է։
Իմ մոտեցումը՝ բնակարանը գնահատել երեք մակարդակով
Եթե ես պետք է բնակարան ընտրեի, բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը կբաժանեի երեք մակարդակի։
Առաջինը՝ պարզել, թե ում է պատկանում գույքը և արդյոք վաճառողն իրավասու է գործարք կատարել։
Երկրորդը՝ ուսումնասիրել գույքի իրավական կարգավիճակը, սահմանափակումները, գրանցված տվյալները և փաստաթղթերի համապատասխանությունը։
Երրորդը՝ համեմատել փաստաթղթերը իրական բնակարանի հետ և համոզվել, որ այն, ինչ դուք գնում եք, համապատասխանում է այն բանին, ինչ գրանցված է։
Այս երեք մակարդակներից որևէ մեկը բաց թողնելը կարող է ավելացնել անորոշությունը։
Ինչ փաստաթղթեր վերցնել ձեզ հետ մասնագետին ցույց տալու համար
Եթե որոշում եք դիմել իրավաբանի կամ այլ համապատասխան մասնագետի, ավելի լավ է նրա մոտ գնալ ոչ թե միայն բնակարանի հասցեով, այլ հնարավորինս ամբողջական փաստաթղթային փաթեթով։
Օգտակար կարող են լինել սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթղթերը, Կադաստրից ստացված տեղեկատվությունը, միասնական տեղեկանքը, բնակարանի հատակագիծը և գործարքի հետ կապված այլ փաստաթղթեր։
Կոնկրետ փաստաթղթերի ցանկը կարող է կախված լինել գործարքի տեսակից և գույքի իրավական պատմությունից, ուստի բարդ դեպքերում ցանկալի է մասնագետից նախապես ճշտել անհրաժեշտ փաստաթղթերի ամբողջական ցանկը։
Ինչպես չընկնել «լավ գին է, պետք է արագ վերցնել» թակարդը
Շատ գնորդներ ամենամեծ սխալը կատարում են ոչ թե այն պատճառով, որ չեն հասկանում փաստաթղթերը, այլ որովհետև վախենում են կորցնել լավ առաջարկը։
Ենթադրենք՝ բնակարանի շուկայական արժեքը մոտ 80 միլիոն դրամ է, իսկ վաճառողը առաջարկում է 70 միլիոնով։ Գնորդը կարող է մտածել՝ «Եթե հիմա չվճարեմ, մեկ ուրիշը կգնի»։
Բայց այստեղ պետք է նաև մեկ այլ հարց տալ՝ ինչո՞ւ է վաճառվում այդ գնով։
Գուցե վաճառողը շտապում է։ Գուցե պարզապես լավ գործարք է։ Բայց հնարավոր է նաև, որ կան փաստաթղթային, տեխնիկական կամ այլ խնդիրներ։
Էժան գինը ինքնին խաբեության ապացույց չէ։ Բայց մեծ տարբերությունը շուկայական գնից պետք է դառնա լրացուցիչ ուսումնասիրության պատճառ։
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգման վերջնական checklist
Մինչև բնակարան գնելը կարելի է ձեզ համար պատրաստել այս պարզ ցանկը և հերթով ստուգել յուրաքանչյուր կետ։
Բնակարանի փաստաթղթերի ստուգում կատարելու ժամանակ համոզվեք, որ՝
- պարզել եք սեփականատիրոջ կամ սեփականատերերի տվյալները,
- վաճառող անձի իրավասությունը համապատասխանում է փաստաթղթերին,
- բնակարանի հասցեն և հիմնական տվյալները ճիշտ են,
- պաշտոնական տվյալները համեմատել եք վաճառողի ներկայացրած տեղեկատվության հետ,
- ուսումնասիրել եք գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքներն ու սահմանափակումները,
- պարզել եք՝ կա՞ գրավ կամ արգելանք,
- ստուգել եք բնակարանի մակերեսը,
- համեմատել եք իրական վիճակը փաստաթղթերի հետ,
- պարզել եք վերակառուցումների կամ այլ փոփոխությունների առկայությունը,
- ուսումնասիրել եք միասնական տեղեկանքը,
- անհրաժեշտության դեպքում դիմել եք իրավական մասնագետի,
- մինչև վճարում կատարելը հասկացել եք գործարքի բոլոր պայմանները,
- կանխավճարի պայմանները ամրագրված են համապատասխան փաստաթղթում,
- հասկանում եք՝ ինչ փուլում և ինչ եղանակով է կատարվելու հիմնական վճարումը,
- չեք հիմնվել միայն վաճառողի կամ գործակալի բանավոր հավաստիացումների վրա։
Այս ցանկը կարող է պարզ թվալ, բայց հենց այսպիսի հերթականությունն է թույլ տալիս չմոռանալ կարևոր մանրուքները։
Եզրակացություն
Բնակարան գնելիս գինը, թաղամասը, վերանորոգումը և բնակարանի հարմարավետությունը, իհարկե, կարևոր են։ Սակայն այդ ամենը պետք է դիտարկել փաստաթղթերի իրավական ստուգման հետ միասին։
Ինչպես ստուգել բնակարանի փաստաթղթերը նախքան գնելը հարցի ամենակարևոր պատասխանը կարելի է ձևակերպել շատ պարզ․ մի վստահեք միայն խոսքին, ստուգեք պաշտոնական տվյալները, համադրեք փաստաթղթերը իրական գույքի հետ և բարդ իրավիճակներում դիմեք մասնագետի։
Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական համակարգը հնարավորություն է տալիս առցանց դիմել անշարժ գույքի վերաբերյալ տարբեր տեսակի տեղեկատվություն ստանալու համար, ներառյալ գույքի իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ տվյալները։
Իմ կարծիքով՝ բնակարան գնելիս ամենաթանկ սխալը ոչ թե մի փոքր ավելի բարձր գին վճարելն է, այլ մեծ գումար վճարելը՝ առանց ամբողջությամբ հասկանալու, թե իրականում ինչ եք գնում։ Մի քանի ժամ կամ օր լրացուցիչ ուսումնասիրությունը կարող է թվալ ժամանակի կորուստ, բայց երբ խոսքը տարիների խնայողությունների մասին է, դա ավելի ճիշտ է դիտարկել որպես անվտանգության ներդրում։
Ուստի բնակարանի փաստաթղթերի ստուգումը պետք է լինի ոչ թե գործարքի վերջին ձևական քայլը, այլ բնակարան գնելու որոշման ամենակարևոր փուլերից մեկը։
Հաճախ տրվող հարցեր՝ բնակարանի փաստաթղթեր
Ի՞նչ բնակարանի փաստաթղթեր պետք է ստուգել գնելուց առաջ։
Բնակարանի փաստաթղթեր ստուգելիս կարևոր է ուսումնասիրել սեփականության իրավունքը, միասնական տեղեկանքը և գույքի գրանցված տվյալները։
Որտե՞ղ կարելի է ստուգել բնակարանի փաստաթղթերը։
Բնակարանի փաստաթղթեր կարելի է ստուգել Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական համակարգի միջոցով։
Ինչո՞ւ է կարևոր բնակարանի փաստաթղթերը ստուգել նախքան վճարելը։
Բնակարանի փաստաթղթեր նախապես ստուգելը կարող է օգնել բացահայտել գրավը, արգելանքը կամ այլ իրավական սահմանափակումները։
Ի՞նչ է միասնական տեղեկանքը։
Այն կարևոր փաստաթուղթ է, որը ներկայացնում է գույքի իրավական կարգավիճակի վերաբերյալ տեղեկություններ։
Կարո՞ղ է գործակալը տրամադրել բնակարանի փաստաթղթերը։
Այո, սակայն բնակարանի փաստաթղթեր ստանալիս ճիշտ է նաև ինքնուրույն ստուգել դրանց տվյալները պաշտոնական աղբյուրներում։
Պե՞տք է ստուգել բնակարանի փաստաթղթերը, եթե վաճառողը սեփականատերն է։
Այո։ Նույնիսկ սեփականատիրոջ դեպքում բնակարանի փաստաթղթեր ստուգելը կարևոր քայլ է անվտանգ գործարքի համար։
Ի՞նչ անել, եթե բնակարանի փաստաթղթերում և իրականում մակերեսները տարբեր են։
Պետք է պարզել տարբերության պատճառը և անհրաժեշտության դեպքում դիմել համապատասխան մասնագետի՝ նախքան գործարքը շարունակելը։
կարդացեք նաև
Բնակարանների վաճառք․ ինչ պետք է իմանալ մինչև բնակարան գնելը
Արժե՞ գնել բնակարան 2026 թվականին
Հին ֆոնդում բնակարան գնել․ ինչ պետք է հաշվի առնել մինչև մեծ ներդրում կատարելը
