Բնակարան, տուն կամ այլ անշարժ գույք գնելը մարդկանց մեծ մասի համար պարզապես հերթական գնում չէ։ Խոսքը բավականին մեծ գումարի, երկարաժամկետ պարտավորությունների և երբեմն ամբողջ ընտանիքի ֆինանսական վիճակի վրա ազդեցություն ունեցող որոշման մասին է։ Այդ պատճառով շատ գնորդներ նախընտրում են դիմել անշարժ գույքի գործակալի օգնությանը՝ մտածելով, որ մասնագետը կօգնի ավելի արագ գտնել համապատասխան տարբերակ և խուսափել հնարավոր խնդիրներից։
Իրականում լավ ընտրված անշարժ գույքի գործակալը կարող է զգալիորեն հեշտացնել ամբողջ գործընթացը։ Նա կարող է օգնել հասկանալ շուկան, գտնել համապատասխան առաջարկներ, կապ հաստատել վաճառողների հետ, կազմակերպել բնակարանի դիտումներ և որոշ դեպքերում նաև աջակցել բանակցությունների ընթացքում։ Սակայն պետք է հասկանալ նաև մյուս կողմը․ գործակալը սովորաբար շահագրգռված է գործարքի ավարտով, քանի որ հենց դրանից է կախված նրա միջնորդավճարը։
Սա ինքնին չի նշանակում, որ անշարժ գույքի գործակալը պարտադիր փորձում է խաբել գնորդին։ Պարզապես գնորդը պետք է հասկանա, թե ինչ դեր ունի մասնագետը և որտեղ է սկսվում իր սեփական պատասխանատվությունը։
Այս հոդվածում կքննարկենք, թե ինչպես կարելի է ճիշտ համագործակցել անշարժ գույքի գործակալի հետ, ինչ հարցեր պետք է տալ մինչև համագործակցությունը սկսելը և ինչ սխալներից է ցանկալի խուսափել։
Ի՞նչ է իրականում անում անշարժ գույքի գործակալը
Շատ մարդիկ անշարժ գույքի գործակալ հասկացությունը պատկերացնում են բավականին պարզ՝ մարդ, որը ցույց է տալիս բնակարանը և ստանում միջնորդավճար։ Սակայն իրականում մասնագետի աշխատանքը կարող է շատ ավելի լայն լինել։
Գործակալը կարող է նախ ուսումնասիրել ձեր պահանջները, հասկանալ բյուջեն, նախընտրելի թաղամասը, բնակարանի մակերեսը, սենյակների քանակը և այլ պայմաններ։ Դրանից հետո նա կարող է ընտրել այն առաջարկները, որոնք առավել համապատասխան են ձեր պահանջներին։
Լավ մասնագետը սովորաբար չի փորձում ձեզ ցույց տալ ամեն ինչ, ինչ կա շուկայում։ Նրա խնդիրն ավելի շատ համապատասխան տարբերակները առանձնացնելն է, որպեսզի դուք ժամանակ չկորցնեք այն բնակարանների վրա, որոնք ի սկզբանե չեն համապատասխանում ձեր հնարավորություններին։
Օրինակ՝ եթե գնորդը հստակ ասում է, որ իր բյուջեն 50 միլիոն դրամ է, բայց անշարժ գույքի գործակալը մշտապես առաջարկում է 65–70 միլիոն դրամանոց բնակարաններ՝ հույս ունենալով, որ գնորդը ինչ-որ կերպ կգտնի լրացուցիչ գումար, դա արդեն համագործակցության որակի հարց է։
Լավ գործակալը պետք է կարողանա լսել ոչ միայն այն, թե ինչ է ուզում գնորդը, այլ նաև այն, թե ինչ կարող է իրականում իրեն թույլ տալ։
Ինչպե՞ս ընտրել անշարժ գույքի գործակալ
Առաջին հանդիպման ժամանակ շատ մարդիկ ուշադրություն են դարձնում միայն գործակալի պահվածքին։ Եթե նա քաղաքավարի է, արագ է պատասխանում և վստահ խոսում է շուկայի մասին, գնորդը կարող է մտածել, որ գտել է լավ մասնագետ։
Սակայն միայն լավ հաղորդակցությունը բավարար չէ։
Անշարժ գույքի գործակալ ընտրելիս կարևոր է հասկանալ նրա փորձը, աշխատանքի ձևը և պատասխանատվության սահմանները։ Կարող եք հարցնել, թե որքան ժամանակ է նա աշխատում ոլորտում, հիմնականում ինչ տեսակի գույքով է զբաղվում և արդյոք աշխատում է գնորդների, վաճառողների կամ երկուսի հետ։
Կարևոր է նաև պարզել, թե ինչպես է գործակալը ստանում իր վարձատրությունը։ Որոշ դեպքերում միջնորդավճարը վճարում է վաճառողը, որոշ դեպքերում՝ գնորդը, իսկ երբեմն պայմանավորվածությունը կարող է լինել այլ ձևաչափով։
Այս հարցը պետք է քննարկել հենց սկզբում, ոչ թե գործարքի վերջում։
Իմ կարծիքով, այստեղ ամենակարևոր սկզբունքը պարզ է․ անշարժ գույքի գործակալի հետ համագործակցությունը պետք է սկսվի ոչ թե բնակարանի դիտումից, այլ պայմանների հստակեցումից։
Ի՞նչ հարցեր տալ գործակալին առաջին հանդիպման ժամանակ
Առաջին հանդիպման ընթացքում կարելի է տալ մի քանի պարզ, բայց կարևոր հարց։
Օրինակ՝
- Ո՞վ է վճարում ձեր միջնորդավճարը։
- Որքա՞ն է միջնորդավճարը։
- Ի՞նչ ծառայություններ են ներառված այդ գումարի մեջ։
- Արդյո՞ք դուք աշխատում եք բացառապես վաճառողի, թե նաև գնորդի շահերից ելնելով։
- Ո՞վ է ստուգելու գույքի փաստաթղթերը։
- Ինչպե՞ս եք ընտրելու ինձ համար բնակարանները։
- Կարո՞ղ եմ հրաժարվել ձեր առաջարկած բնակարանից առանց որևէ պարտավորության։
- Արդյո՞ք համագործակցությունը ձևակերպվելու է գրավոր պայմանագրով։
Այս հարցերը կարող են սկզբում չափազանց մանրամասն թվալ, սակայն դրանք օգնում են հասկանալ, թե ինչպիսի մասնագետի հետ գործ ունեք։
Եթե անշարժ գույքի գործակալը նորմալ է վերաբերվում նման հարցերին և հանգիստ բացատրում է պայմանները, դա դրական նշան է։ Իսկ եթե նա խուսափում է պատասխաններից, փորձում է փոխել թեման կամ ասում է, որ «դրա մասին հետո կխոսենք», ավելի լավ է զգույշ լինել։
Մի շտապեք միայն այն պատճառով, որ գործակալն է շտապեցնում
Անշարժ գույքի շուկայում հաճախ կարելի է լսել արտահայտություններ՝ «այս բնակարանը վաղը կարող է վաճառվել», «արդեն երկու գնորդ կա», «եթե հիմա չորոշեք, կկորցնեք»։
Իհարկե, երբեմն նման տեղեկությունը կարող է իրական լինել։ Բայց գնորդը չպետք է որոշում կայացնի միայն վախից։
Հատկապես մեծ գումարի դեպքում մի քանի ժամ կամ մեկ օր լրացուցիչ ուսումնասիրությունը սովորաբար ավելի քիչ ռիսկ է ստեղծում, քան չմտածված որոշումը։
Մի անգամ ես հանդիպել եմ իրավիճակի, երբ գնորդը շատ էր հավանել բնակարանը և պատրաստվում էր նույն օրը կանխավճար տալ։ Գործակալը ներկայացնում էր այն որպես շատ պահանջված տարբերակ և շեշտում էր, որ ուրիշ գնորդները նույնպես հետաքրքրված են։ Սակայն երբ գնորդը որոշեց մեկ օր սպասել և համեմատել նույն թաղամասի մի քանի այլ առաջարկներ, պարզվեց, որ նույն գնային միջակայքում կան ավելի լավ վերանորոգված և ավելի հարմար պլանավորմամբ բնակարաններ։
Այստեղ խնդիրը ոչ թե այն էր, որ գործակալը պարտադիր ստել էր։ Խնդիրը այն էր, որ գնորդը սկզբում պատրաստվում էր որոշում կայացնել զգացմունքների ազդեցությամբ։
Այսպիսի իրավիճակում անշարժ գույքի գործակալը կարող է օգնել, բայց վերջնական որոշումը պետք է մնա գնորդինը։
Գործակալը չպետք է փոխարինի ձեր սեփական ուսումնասիրությանը
Նույնիսկ եթե աշխատում եք շատ փորձառու անշարժ գույքի գործակալի հետ, դա չի նշանակում, որ այլևս կարիք չկա ինքնուրույն ուսումնասիրել բնակարանը։
Գործակալը կարող է ներկայացնել գույքի մասին տեղեկությունը, բայց գնորդը պետք է ինքնուրույն հասկանա՝ արդյոք տվյալ բնակարանը համապատասխանում է իր երկարաժամկետ նպատակներին։
Եթե բնակարանը գնում եք ապրելու համար, կարևոր է գնահատել ոչ միայն վերանորոգումը, այլև հարևանությունը, տրանսպորտային հասանելիությունը, դպրոցների և խանութների մոտ լինելը, շենքի վիճակը և ապագա հնարավոր ծախսերը։
Եթե գնումը ներդրումային նպատակ ունի, պետք է այլ կերպ նայել գույքին։ Այդ դեպքում կարևոր են վարձակալության պահանջարկը, տվյալ տարածքի զարգացումը, վերավաճառքի հնարավորությունը և սպասվող եկամտաբերությունը։
Այս պատճառով լավ անշարժ գույքի գործակալը պետք է լինի ձեր օգնականը, բայց ոչ ձեր փոխարեն որոշում կայացնող անձը։
Ինչպե՞ս հասկանալ՝ գործակալը գիտի՞ շուկան
Գործակալին կարելի է հարցնել ոչ միայն կոնկրետ բնակարանի, այլև տվյալ տարածքի մասին։
Օրինակ՝ եթե ձեզ հետաքրքրում է որևէ թաղամաս, հարցրեք՝ ինչպիսին է այնտեղ բնակարանների միջին գների մակարդակը, ինչ տարբերություն կա նորակառույցի և հին շենքի գների միջև, որ հատվածներն են ավելի պահանջված և ինչ գործոններ կարող են ազդել գույքի արժեքի վրա։
Լավ անշարժ գույքի գործակալը պարտադիր չէ, որ բոլոր հարցերին անմիջապես կոնկրետ թիվ տա։ Ավելի կարևոր է, որ կարողանա բացատրել, թե ինչից է ձևավորվում տվյալ բնակարանի գինը։
Եթե գործակալը ցանկացած բնակարանի մասին պարզապես ասում է՝ «շատ լավ գին է», առանց հիմնավորելու, թե ինչու, արժե լրացուցիչ ուսումնասիրություն կատարել։
Մի կենտրոնացեք միայն բնակարանի գնի վրա
Գործակալի հետ քննարկելիս շատ գնորդներ առաջին հերթին հարցնում են՝ «որքա՞ն է բնակարանը»։
Սակայն բնակարանի իրական ֆինանսական արժեքը միայն վաճառքի գինը չէ։
Պետք է հաշվի առնել նաև վերանորոգման անհրաժեշտությունը, կահույքի և տեխնիկայի ծախսերը, հնարավոր իրավաբանական կամ փաստաթղթային խնդիրների լուծումը, հարկերը և գործարքի հետ կապված այլ վճարներ։
Եթե բնակարանը 45 միլիոն դրամ է, բայց այն անմիջապես բնակելի դարձնելու համար անհրաժեշտ է ևս 7–8 միլիոն դրամ, ապա ձեր իրական ծախսը արդեն 45 միլիոնը չէ։
Լավ անշարժ գույքի գործակալը պետք է առնվազն ուշադրություն հրավիրի այն հարցերի վրա, որոնք կարող են ազդել գնման ընդհանուր արժեքի վրա։ Բայց վերջնական ֆինանսական հաշվարկը գնորդը պետք է կատարի ինքնուրույն կամ համապատասխան մասնագետների օգնությամբ։
Պայմանագիրը մի ստորագրեք միայն վստահության հիման վրա
Գործակալի հետ համագործակցությունը կարող է լինել շատ բարեկամական և նույնիսկ ընկերական, սակայն դա չի վերացնում գրավոր պայմանագրի անհրաժեշտությունը։
Պայմանագրում պետք է հստակ նշված լինի, թե ինչ ծառայություն է մատուցելու անշարժ գույքի գործակալը, ինչ պարտավորություններ ունի գնորդը, ինչ չափի է միջնորդավճարը և երբ է այն վճարվում։
Պետք է նաև հասկանալ, թե ինչ է տեղի ունենում, եթե դուք հրաժարվում եք տվյալ բնակարանից կամ որոշում եք չշարունակել համագործակցությունը։
Որքան ավելի հստակ են պայմանները սկզբում, այնքան քիչ հավանական է, որ հետագայում առաջանա վեճ։
Եթե պայմանագրում որևէ կետ ձեզ համար անհասկանալի է, մի ստորագրեք այն պարզապես այն պատճառով, որ գործակալը ասում է՝ «բոլորը այսպես են անում»։
Անհրաժեշտության դեպքում կարելի է փաստաթուղթը ցույց տալ իրավաբանի։
Անշարժ գույքի գործակալը և իրավաբանը նույն աշխատանքը չեն անում
Սա շատ կարևոր տարբերություն է։
Անշարժ գույքի գործակալը կարող է օգնել գտնել գույքը, կապ հաստատել կողմերի հետ, կազմակերպել բանակցություններ և աջակցել գործարքի կազմակերպչական փուլերում։
Իրավաբանի դերը այլ է։ Իրավաբանը կարող է ուսումնասիրել իրավական փաստաթղթերը և գնահատել գործարքի իրավական ռիսկերը։
Այդ պատճառով միայն գործակալի վստահեցմամբ չարժե ենթադրել, որ գույքի բոլոր փաստաթղթերը իրավական առումով ամբողջությամբ անվտանգ են։
Հատկապես մեծ արժեք ունեցող գործարքի դեպքում անկախ իրավական ստուգումը կարող է լինել շատ ավելի կարևոր, քան գործակալի հետ մի քանի ժամ խնայելը։
Ամենակարևոր կանոնը՝ մի կորցրեք սեփական վերահսկողությունը
Լավ համագործակցությունը այն իրավիճակն է, երբ անշարժ գույքի գործակալը օգնում է ձեզ ավելի լավ որոշում կայացնել, այլ ոչ թե որոշում է կայացնում ձեր փոխարեն։
Դուք պետք է իմանաք՝ ինչ եք գնում, ինչու եք գնում, որքան եք վճարում և ինչ պարտավորություններ եք ստանձնում։
Եթե գործակալը ձեր հարցերին հանգիստ պատասխանում է, տրամադրում է անհրաժեշտ տեղեկատվություն, չի թաքցնում հնարավոր խնդիրները և չի ստիպում ձեզ շտապել, համագործակցությունը կարող է շատ օգտակար լինել։
Իսկ եթե անընդհատ զգում եք, որ ձեզ փորձում են արագ հասցնել կանխավճարի կամ ստորագրության, ավելի լավ է մի քայլ հետ գնալ և նորից ուսումնասիրել իրավիճակը։
Անշարժ գույքի գնման ժամանակ ամենաթանկ սխալները սովորաբար առաջանում են ոչ թե այն պատճառով, որ մարդը չի գտել լավ բնակարան, այլ այն պատճառով, որ որոշումը կայացրել է առանց բավարար ուսումնասիրության։
Հետևաբար անշարժ գույքի գործակալի ընտրությունը պետք է դիտարկել նույնքան լուրջ, որքան հենց բնակարանի ընտրությունը։
Ինչպե՞ս ստուգել բնակարանի տեղեկությունը գործակալի միջոցով
Լավ անշարժ գույքի գործակալը կարող է ձեզ ներկայացնել բնակարանի մասին բավականին մեծ քանակությամբ տեղեկատվություն, սակայն կարևոր է տարբերել գործակալի ասածը փաստաթղթերով հաստատված տեղեկությունից։ «Բնակարանը խնդիր չունի», «փաստաթղթերը կարգին են» կամ «սեփականատերը վստահելի մարդ է» արտահայտությունները դեռևս իրավական ստուգում չեն։
Գործակալից խնդրեք հնարավորինս հստակ ներկայացնել, թե ով է գույքի սեփականատերը, ինչ փաստաթղթերի հիման վրա է նա հանդիսանում սեփականատեր, արդյոք բնակարանի նկատմամբ կան սահմանափակումներ, գրավ, կալանք կամ այլ հանգամանքներ, որոնք կարող են ազդել գործարքի վրա։
Այստեղ անշարժ գույքի գործակալի դերը կարող է լինել ձեզ ճիշտ ուղղությամբ առաջնորդելը, սակայն իրավական ստուգման համար անհրաժեշտության դեպքում պետք է դիմել համապատասխան մասնագետի։
Հատկապես զգույշ եղեք, եթե գործակալը փորձում է ձեզ համոզել, որ փաստաթղթերը պետք չէ մանրամասն ուսումնասիրել, քանի որ «այս բնակարանը շատ անգամ վաճառվել է» կամ «բոլորը այդպես են գնում»։ Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր գործարք առանձին իրավիճակ է։
Ինչու է սեփականատիրոջ հետ կապը նույնպես կարևոր
Երբեմն գնորդը ամբողջությամբ շփվում է միայն անշարժ գույքի գործակալի հետ և նույնիսկ չի հասկանում, թե իրականում ով է վաճառողը։
Սա պարտադիր խնդիր չէ, քանի որ գործակալը կարող է լիարժեք ներկայացնել վաճառողի շահերը, սակայն գնորդի համար կարևոր է հասկանալ գործարքի կառուցվածքը։
Հարցրեք՝ գործակալը անմիջականորեն աշխատո՞ւմ է սեփականատիրոջ հետ, թե՞ տվյալ բնակարանը ստացել է մեկ այլ միջնորդից։ Եթե շղթայում մի քանի միջնորդ կա, անհրաժեշտ է ավելի ուշադիր հասկանալ, թե ով ինչ պատասխանատվություն ունի։
Երբ նույն բնակարանը փոխանցվում է մի գործակալից մյուսին, տեղեկատվությունը երբեմն կարող է փոփոխվել կամ կիսատ փոխանցվել։ Օրինակ՝ բնակարանի սկզբնական գինը կարող է ներկայացվել այլ կերպ, իսկ որոշ պայմաններ կարող են ընդհանրապես չհիշատակվել։
Այդ պատճառով լավ անշարժ գույքի գործակալը պետք է կարողանա հստակ ասել, թե ում հետ է աշխատում և ինչ աղբյուրից է ստանում գույքի վերաբերյալ տեղեկատվությունը։
Ի՞նչ անել բնակարանը դիտելու ժամանակ
Բնակարանի դիտումը պարզապես սենյակներով անցնելու և վերանորոգումը գնահատելու պահ չէ։ Դա հնարավորություն է ուսումնասիրելու այնպիսի մանրամասներ, որոնք լուսանկարներում սովորաբար չեն երևում։
Երբ անշարժ գույքի գործակալը ձեզ ուղեկցում է բնակարան, մի սահմանափակվեք միայն գեղեցիկ խոհանոցով կամ նոր վերանորոգմամբ։
Ուշադրություն դարձրեք պատերի և առաստաղի վիճակին, պատուհաններին, դռներին, ջրի ճնշմանը, սանտեխնիկային, էլեկտրական համակարգին և հնարավոր խոնավության հետքերին։
Եթե բնակարանը գտնվում է բարձր հարկում, հետաքրքրվեք նաև վերելակի վիճակով։ Եթե առաջին հարկում է, ուսումնասիրեք խոնավության և ջեռուցման հետ կապված հնարավոր խնդիրները։
Արժե նաև մի քանի րոպե լռել և պարզապես լսել միջավայրը։ Երբեմն հարևանների աղմուկը, փողոցի ձայնը կամ շենքի ընդհանուր պայմանները շատ ավելի կարևոր են, քան բնակարանի գեղեցիկ ինտերիերը։
Լավ անշարժ գույքի գործակալը չպետք է խանգարի ձեզ հանգիստ ուսումնասիրել գույքը։ Եթե նա անընդհատ փորձում է շեղել ուշադրությունը միայն դրական կողմերի վրա, դա կարող է լինել նշան, որ անհրաժեշտ է ավելի մանրամասն ուսումնասիրել այն, ինչ ձեզ հետաքրքրում է։
Մի վախեցեք բացասական հարցեր տալուց
Գնորդները երբեմն խուսափում են անհարմար հարցերից, որովհետև չեն ցանկանում «վատ տպավորություն թողնել»։
Սակայն բնակարան գնելիս դա սխալ մոտեցում է։
Հարցրեք անշարժ գույքի գործակալին՝ ինչ խնդիրներ ունի բնակարանը, ինչու է սեփականատերը վաճառում այն, որքան ժամանակ է այն շուկայում, նախկինում արդյոք գինը փոխվել է, և ինչն է պատճառը, եթե բնակարանը երկար ժամանակ չի վաճառվում։
Ոչ բոլոր հարցերի պատասխանները պարտադիր պետք է լինեն բացասական։ Օրինակ՝ բնակարանի երկար վաճառքի պատճառը կարող է լինել պարզապես բարձր սկզբնական գինը։ Սակայն այդ տեղեկատվությունը ձեզ հնարավորություն է տալիս ավելի լավ հասկանալ բանակցությունների հնարավորությունը։
Որքան շատ հարցեր եք տալիս, այնքան ավելի ամբողջական պատկեր եք ստանում։
Ինչպե՞ս բանակցել անշարժ գույքի գործակալի միջոցով
Բանակցությունների ժամանակ գնորդը հաճախ սխալվում է՝ անմիջապես հայտարարելով այն առավելագույն գումարը, որը պատրաստ է վճարել։
Օրինակ՝ եթե ձեր առավելագույն բյուջեն 50 միլիոն դրամ է, պարտադիր չէ առաջին իսկ խոսակցության ժամանակ ասել՝ «մինչև 50 միլիոն կարող եմ վճարել»։
Ավելի ճիշտ է նախ հասկանալ բնակարանի շուկայական արժեքը, դրա վիճակը և վաճառողի դիրքորոշումը։
Անշարժ գույքի գործակալը կարող է օգնել փոխանցել ձեր առաջարկը վաճառողին, սակայն դուք պետք է նախապես որոշեք ձեր սահմանը։
Հատկապես կարևոր է չբարձրացնել առաջարկվող գումարը միայն այն պատճառով, որ գործակալը ասում է՝ «մի քիչ էլ ավելացրեք, և գործարքը կկայանա»։
Մի քանի հարյուր հազար դրամի տարբերությունը կարող է թվալ փոքր, բայց եթե այդ գումարը ավելանում է նաև վերանորոգման, կահավորման կամ վարկի ծախսերին, ընդհանուր ֆինանսական ծանրաբեռնվածությունը կարող է զգալիորեն աճել։
Միջնորդավճարը պետք է քննարկել մինչև աշխատանքը սկսելը
Անշարժ գույքի գործակալի հետ համագործակցության ամենակարևոր թեմաներից մեկը միջնորդավճարն է։
Գնորդը պետք է իմանա ոչ միայն տոկոսը կամ գումարը, այլ նաև՝ ինչի դիմաց է վճարում։
Եթե գործակալը միայն ցույց է տալիս բնակարանը և փոխանցում է վաճառողի հեռախոսահամարը, մեկ տեսակի ծառայություն է։ Իսկ եթե նա որոնում է տարբերակներ, կազմակերպում է դիտումներ, մասնակցում է բանակցություններին, համակարգում է կողմերի շփումը և աջակցում է գործարքի կազմակերպմանը, ծառայությունների ծավալն արդեն այլ է։
Այդ պատճառով հարցրեք՝ ինչ է ներառված միջնորդավճարի մեջ։
Օրինակ՝
- բնակարանների որոնո՞ւմ,
- դիտումների կազմակերպո՞ւմ,
- վաճառողի հետ բանակցո՞ւմ,
- փաստաթղթերի նախնական ուսումնասիրությո՞ւն,
- գործարքի կազմակերպման աջակցությո՞ւն,
- հետագա կապի պահպանում։
Այս ամենը նախապես հստակեցնելը հետագայում բազմաթիվ թյուրիմացություններից կարող է խուսափել։
Էքսկլյուզիվ պայմանագիր․ ստորագրե՞լ, թե՞ ոչ
Որոշ անշարժ գույքի գործակալներ կարող են առաջարկել բացառիկ կամ էքսկլյուզիվ համագործակցության պայմանագիր։
Այդպիսի պայմանագիրը կարող է նշանակել, որ որոշակի ժամանակահատվածում դուք բնակարան եք փնտրելու միայն տվյալ գործակալի միջոցով կամ վաճառքի դեպքում գույքը վստահելու եք միայն նրան։
Էքսկլյուզիվ համագործակցությունը ինքնին վատ բան չէ։ Եթե գործակալը իսկապես ակտիվ աշխատում է, լավ հասկանում է ձեր պահանջները և տրամադրում է բարձրորակ ծառայություն, այն կարող է նույնիսկ ավելի արդյունավետ լինել։
Սակայն մինչև ստորագրելը պետք է հասկանալ պայմանագրի բոլոր կետերը։
Որքա՞ն է տևում պայմանագիրը։ Ի՞նչ կլինի, եթե չցանկանաք շարունակել համագործակցությունը։ Կա՞ տուգանք։ Ի՞նչ պարտավորություններ ունի գործակալը։ Ի՞նչ է տեղի ունենում, եթե դուք ինքնուրույն գտնում եք բնակարան։
Այս հարցերը պետք է քննարկել նախապես, ոչ թե խնդիր առաջանալուց հետո։
Երբ կարելի է հրաժարվել տվյալ գործակալից
Ոչ բոլոր համագործակցություններն են հաջող ստացվում։ Երբեմն արդեն առաջին մի քանի հանդիպումներից հետո պարզ է դառնում, որ ձեր և անշարժ գույքի գործակալի աշխատանքի մոտեցումները չեն համընկնում։
Օրինակ՝ դուք ցանկանում եք հանգիստ ուսումնասիրել տարբերակները, իսկ գործակալը մշտապես ստիպում է արագ որոշումներ ընդունել։ Կամ դուք խնդրում եք որոշակի թաղամասում բնակարաններ, իսկ նա անընդհատ առաջարկում է այլ տարածքներ։
Կարող է նաև լինել հակառակ իրավիճակը․ գործակալը շատ տարբերակներ է ուղարկում, բայց դրանցից գրեթե ոչ մեկը չի համապատասխանում ձեր պահանջներին։
Այսպիսի դեպքում պարտադիր չէ շարունակել համագործակցությունը միայն այն պատճառով, որ արդեն մի քանի բնակարան եք դիտել։
Եթե պայմանագրային պարտավորություն չկա, կարելի է դադարեցնել համագործակցությունը և գտնել այլ մասնագետ։
Լավ գործակալը պետք է կարողանա նաև ասել «չարժե»
Սա, իմ կարծիքով, ամենակարևոր հատկանիշներից մեկն է։
Եթե անշարժ գույքի գործակալը յուրաքանչյուր բնակարանի մասին միայն դրական բաներ է ասում, դա այնքան էլ լավ նշան չէ։
Պատկերացրեք, որ դուք դիտում եք բնակարան, որը գեղեցիկ է, բայց դրա գինը ակնհայտորեն բարձր է շուկայական մակարդակից։ Լավ մասնագետը կարող է ասել․ «Բնակարանը լավն է, բայց ես այս գնով չէի շտապի գնել»։
Այդպիսի խոսքը կարող է սկզբում նույնիսկ հաճելի չլինել, սակայն իրականում հենց այդպիսի անկեղծ գնահատականն է արժեքավոր։
Գործակալի աշխատանքը միայն գործարք փակելը չէ։ Լավ մասնագետը պետք է կարողանա ձեզ օգնել նաև այն դեպքում, երբ ճիշտ որոշումը տվյալ բնակարանից հրաժարվելն է։
Մի շփոթեք փորձը վստահության հետ
Տարիների փորձը կարևոր առավելություն է, բայց միայն փորձը չի նշանակում, որ տվյալ անշարժ գույքի գործակալը ճիշտ մասնագետն է հենց ձեզ համար։
Մարդը կարող է տասը տարի աշխատել ոլորտում, բայց շատ վատ հաղորդակցվել հաճախորդների հետ կամ աշխատել միայն վաճառողի շահերից ելնելով։
Մյուս կողմից՝ համեմատաբար նոր մասնագետը կարող է շատ ուշադիր լինել, լավ ուսումնասիրել շուկան և մեծ պատասխանատվությամբ մոտենալ յուրաքանչյուր հաճախորդի։
Այդ պատճառով գործակալին գնահատեք ոչ միայն տարիների քանակով, այլև նրա աշխատանքի որակով։
Ինչ անել, եթե գործակալը ներկայացնում է միայն մեկ բնակարան
Եթե դուք ասում եք, որ փնտրում եք բնակարան և անշարժ գույքի գործակալը ձեզ ներկայացնում է միայն մեկ տարբերակ, հարցրեք՝ ինչու։
Հնարավոր է՝ տվյալ պահին դա շուկայում ամենահարմար առաջարկներից մեկն է։ Բայց հնարավոր է նաև, որ գործակալը պարզապես ցանկանում է վաճառել հենց այն գույքը, որի հետ աշխատում է։
Համեմատությունը միշտ օգտակար է։
Նույն թաղամասում նույնիսկ մի քանի այլ բնակարան դիտելուց հետո դուք ավելի լավ կսկսեք հասկանալ գների տարբերությունը, վերանորոգման արժեքը, շենքերի վիճակը և այն, թե ինչի համար է իրականում վճարում գնորդը։
Գործակալի հետ աշխատելիս պահպանեք ձեր ֆինանսական սահմանը
Բնակարան գնելու ժամանակ ամենավտանգավոր սխալներից մեկը սեփական բյուջեն գերազանցելն է։
Երբ անշարժ գույքի գործակալը ցույց է տալիս ավելի գեղեցիկ բնակարան, որը մի փոքր թանկ է, գնորդը կարող է մտածել՝ «մի կերպ կլուծեմ»։
Սակայն բնակարանի գինը միայն առաջին ծախսն է։
Եթե գնման համար վերցվում է վարկ, ավելանում են տոկոսները և ամսական վճարները։ Եթե բնակարանը վերանորոգման կարիք ունի, ավելանում են շինարարական ծախսերը։ Եթե անհրաժեշտ է կահույք կամ տեխնիկա, ընդհանուր գումարը կրկին աճում է։
Հետևաբար նախապես որոշեք ձեր առավելագույն բյուջեն և հնարավորության դեպքում մի գերազանցեք այն։
Ի՞նչ է նշանակում իսկապես լավ համագործակցություն
Լավ համագործակցությունը այն չէ, երբ անշարժ գույքի գործակալը ձեզ հնարավորինս արագ բնակարան է վաճառում։
Լավ համագործակցությունն այն է, երբ դուք գործընթացի ավարտին հասկանում եք, թե ինչ եք գնել, ինչու եք գնել և ինչ պայմաններով եք կնքել գործարքը։
Գործակալը պետք է օգնի ձեզ խնայել ժամանակ, գտնել համապատասխան առաջարկներ, ստանալ անհրաժեշտ տեղեկություն և բանակցել։ Իսկ դուք պետք է պահպանեք քննադատական մտածողությունը, ստուգեք կարևոր փաստերը և վերջնական որոշումը կայացնեք միայն այն ժամանակ, երբ վստահ եք։
Եզրակացություն
Անշարժ գույքի գործակալի հետ համագործակցությունը կարող է շատ օգտակար լինել, հատկապես այն մարդկանց համար, ովքեր չունեն բավարար ժամանակ շուկան ինքնուրույն ուսումնասիրելու կամ առաջին անգամ են բնակարան գնում։
Սակայն լավ արդյունքի համար անհրաժեշտ է սկզբից հստակ սահմանել համագործակցության կանոնները։ Պետք է հասկանալ միջնորդավճարը, ծառայությունների ծավալը, գործակալի պատասխանատվությունը և ձեր սեփական պարտավորությունները։
Մի վստահեք միայն գեղեցիկ ներկայացմանը։ Ուսումնասիրեք բնակարանը, համեմատեք շուկայական առաջարկները, հարցրեք փաստաթղթերի մասին և անհրաժեշտության դեպքում դիմեք իրավաբանի կամ այլ անկախ մասնագետի։
Ամենակարևորը՝ հիշեք, որ անշարժ գույքի գործակալը ձեր որոշման փոխարեն որոշում կայացնող մարդ չէ։ Նա կարող է լինել ձեր կարևորագույն օգնականներից մեկը, եթե դուք ճիշտ եք ընտրում մասնագետին և պահպանում եք սեփական վերահսկողությունը։
Բնակարան գնելիս լավագույն արդյունքը սովորաբար ստանում է այն մարդը, ով չի շտապում, հարցեր է տալիս և մինչև գումար վճարելը փորձում է հասկանալ ամբողջ պատկերը։
Միջազգային փորձին ծանոթանալու և անշարժ գույքի գործակալների աշխատանքի վերաբերյալ լրացուցիչ տեղեկատվություն ստանալու համար կարող եք այցելել National Association of Realtors (NAR) պաշտոնական կայքը։
կարդացեք նաև
Հայաստանում ամենապահանջված բնակարանային նախագծերը
2026 թվականին Երևանի լավագույն համայնքները բնակարան գնելու համար
