Բնակարան գնելը միշտ չէ, որ նշանակում է պարզապես անշարժ գույք ձեռք բերել։ Շատերի համար այն նաև երկարաժամկետ ներդրում է, որը կարող է եկամուտ ապահովել վարձակալությունից կամ ժամանակի ընթացքում թանկանալ։
Սակայն բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելը տարբերվում է սեփական բնակության համար տուն ընտրելուց։ Եթե ապրելու դեպքում առաջին հերթին մտածում եք հարմարավետության, վերանորոգման և շրջակա միջավայրի մասին, ներդրման դեպքում պետք է մտածել նաև պահանջարկի, վարձակալության եկամտի, իրացվելիության և ապագա արժեքի մասին։
Իմ կարծիքով՝ ամենամեծ սխալը միայն գեղեցիկ բնակարան փնտրելն է։ Ներդրումային բնակարանը պետք է առաջին հերթին լինի այնպիսի գույք, որը հետագայում հեշտ կլինի վարձակալել կամ վաճառել։
1. Ընտրեք պահանջարկ ունեցող թաղամաս
Բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս առաջին հարցը պետք է լինի ոչ թե «որքան գեղեցիկ է բնակարանը», այլ՝ «ո՞վ է ցանկանալու այստեղ ապրել»։
Եթե տվյալ տարածքում մշտապես կա վարձակալության պահանջարկ, բնակարանը կարող է ավելի հեշտ եկամուտ ապահովել։ Պահանջարկ ունեցող տարածքներում սովորաբար կարևոր են հասարակական տրանսպորտը, խանութները, դպրոցները, համալսարանները, աշխատանքային կենտրոնները և այլ առօրյա ենթակառուցվածքներ։
Օրինակ՝ համալսարանների մոտ գտնվող փոքր բնակարանները կարող են հետաքրքրել ուսանողներին, իսկ բիզնես կենտրոնների հարևանությամբ գտնվող գույքը՝ աշխատող մասնագետներին։
Այսինքն՝ պետք է մտածել ոչ միայն այն մասին, թե որտեղ եք դուք ցանկանում գնել, այլ նաև՝ ով է ձեր ապագա վարձակալը։
2. Ուսումնասիրեք թաղամասի զարգացման հեռանկարը
Բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս կարևոր է գնահատել ոչ միայն տվյալ տարածքի այսօրվա վիճակը, այլև դրա զարգացման հեռանկարը։ Եթե թաղամասում առաջիկա տարիներին նախատեսվում են նոր ճանապարհներ, հասարակական տրանսպորտի բարելավում, զբոսայգիներ, դպրոցներ, առևտրի և ծառայությունների կենտրոններ կամ նոր բնակելի նախագծեր, տարածքը կարող է աստիճանաբար դառնալ ավելի հարմարավետ և պահանջված։
Սակայն այստեղ պետք է զգույշ լինել։ Միայն կառուցապատողի կամ անշարժ գույքի վաճառքով զբաղվող գործակալի խոստումը բավարար հիմք չէ ներդրումային բնակարան գնելու համար։ Եթե բնակարանի ապագա արժեքի հաշվարկում կարևոր դեր ունի նախատեսվող որևէ նախագիծ, ցանկալի է դրա մասին տեղեկատվությունը ստուգել պաշտոնական աղբյուրներում և հնարավորության դեպքում պարզել՝ արդյոք ծրագիրն արդեն հաստատված է, թե դեռ միայն նախատեսվող նախագիծ է։
Այս մոտեցումը թույլ է տալիս բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս հիմնվել ոչ թե ենթադրությունների, այլ ավելի ստուգելի փաստերի վրա։
3. Հաշվարկեք բնակարանի վարձակալության եկամուտը
Եթե բնակարան ներդրումային նպատակով եք գնում և նախատեսում եք այն վարձակալության տալ, նախապես ուսումնասիրեք նույն թաղամասում նմանատիպ բնակարանների վարձակալության գները։
Մի համեմատեք միայն ամենաթանկ կամ ամենաէժան առաջարկները։ Ավելի օգտակար է դիտարկել մի քանի նմանատիպ բնակարան՝ հաշվի առնելով մակերեսը, վիճակը, հարկը, կահավորումը, գտնվելու վայրը և շենքի որակը։
Օրինակ՝ եթե բնակարանի գինը 100,000 դոլար է, իսկ տարեկան վարձակալության հնարավոր եկամուտը՝ 6,000 դոլար, պարզ հաշվարկով համախառն եկամտաբերությունը կազմում է մոտ 6%։
Բայց սա դեռ վերջնական շահույթը չէ։ Պետք է հաշվի առնել նաև վերանորոգման, սպասարկման, հարկերի, միջնորդավճարների և հնարավոր դատարկ ամիսների ծախսերը։
4. Մի շփոթեք համախառն և մաքուր եկամտաբերությունը
Սա այն կետերից է, որը հաճախ անտեսվում է բնակարան ընտրելիս։
Եթե տարեկան վարձակալության եկամուտը կազմում է 6,000 դոլար, դա չի նշանակում, որ ներդրողը տարվա վերջում ստանում է ամբողջ 6,000 դոլարը որպես շահույթ։
Օրինակ՝ կարող են առաջանալ բնակարանի վերանորոգման, կահույքի փոխարինման, կոմունալ կամ սպասարկման, հարկային և այլ ծախսեր։ Բացի այդ, բնակարանը կարող է որոշ ժամանակ չվարձակալվել։
Այդ պատճառով ներդրումային բնակարանի եկամտաբերությունը գնահատելիս ավելի ճիշտ է հաշվարկել ոչ միայն հնարավոր վարձավճարը, այլև բոլոր հիմնական ծախսերը։
5. Փոքր բնակարանը միշտ չէ, որ վատ ընտրություն է
Ներդրումային նպատակով գույք ընտրելիս շատերը մտածում են, որ մեծ բնակարանն ավելի լավ ներդրում է։ Իրականում դա կախված է շուկայից և թիրախային վարձակալներից։
Փոքր բնակարանները որոշ շուկաներում կարող են ավելի հեշտ վարձակալվել, քանի որ դրանց ընդհանուր արժեքը և ամսական վարձավճարը համեմատաբար մատչելի են։
Մյուս կողմից՝ ընտանեկան բնակարանները կարող են ունենալ ավելի կայուն երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկ։
Հետևաբար բնակարանի չափը պետք է ընտրել ոչ թե ընդհանուր կարծիքով, այլ տվյալ տարածքի իրական պահանջարկի հիման վրա։
6. Գնահատեք բնակարանի իրացվելիությունը
Ներդրումային բնակարան ընտրելիս կարևոր է մտածել նաև ապագա վաճառքի մասին։
Պատկերացրեք, որ մի քանի տարի անց անհրաժեշտ է վաճառել գույքը։ Որքան հեշտ կլինի գտնել գնորդ։
Լավ տրանսպորտային հասանելիությունը, պահանջված թաղամասը, նորմալ հատակագիծը և շենքի լավ վիճակը կարող են ընդլայնել պոտենցիալ գնորդների շրջանակը։
Իմ կարծիքով՝ բնակարան ներդրումային նպատակով գնելիս պետք է ունենալ ոչ միայն «ինչպես վարձակալել», այլ նաև «ինչպես վաճառել» հարցի պատասխանը։
7. Նորակառույց, թե՞ երկրորդային շուկա
Երկու տարբերակներն էլ կարող են ունենալ իրենց առավելություններն ու թերությունները։
Նորակառույց բնակարանը կարող է ունենալ ժամանակակից շենք, նոր կոմունիկացիաներ և ավելի քիչ վերանորոգման անհրաժեշտություն։ Սակայն երբեմն գինը բարձր է, իսկ շրջակա ենթակառուցվածքները դեռ ամբողջությամբ զարգացած չեն։
Երկրորդային շուկայում հնարավոր է գտնել արդեն ձևավորված թաղամասում գտնվող բնակարան, որտեղ ավելի հեշտ է գնահատել իրական վարձակալության պահանջարկը։
Ներդրողի համար կարևոր է համեմատել ոչ միայն գնման գինը, այլև այն, թե որքան լրացուցիչ գումար է անհրաժեշտ բնակարանը վարձակալության համար պատրաստելու համար։
8. Մի մոռացեք բնակարանի ընդհանուր ծախսերի մասին
Գնման գինը ներդրման ամբողջ արժեքը չէ։
Հաշվարկի մեջ անհրաժեշտ է ներառել նաև հնարավոր վերանորոգումը, կահույքը, տեխնիկան, գործարքի հետ կապված ծախսերը և հետագա սպասարկումը։
Օրինակ՝ 90,000 դոլար արժողությամբ բնակարանը կարող է առաջին հայացքից ավելի շահավետ թվալ, քան 100,000 դոլարանոց պատրաստ բնակարանը։ Բայց եթե առաջին տարբերակի համար անհրաժեշտ է ևս 15,000 դոլար վերանորոգման և կահավորման համար, իրական ներդրումը արդեն այլ է։
Այդ պատճառով բնակարան գնել ներդրման համար որոշելիս համեմատեք ոչ թե միայն վաճառքի գները, այլ ամբողջ ներդրման արժեքը։
Արդյո՞ք բնակարանի գինը անպայման պետք է աճի
Ոչ։ Անշարժ գույքը նույնպես ենթակա է շուկայական փոփոխությունների, և նույնիսկ լավ ընտրված բնակարան ներդրումային նպատակով պարտադիր չէ, որ ամեն տարի թանկանա։ Տարածքի նկատմամբ պահանջարկը, տնտեսական իրավիճակը, նոր առաջարկի քանակը, վարկավորման պայմանները և բազմաթիվ այլ գործոններ կարող են ազդել գների վրա։
Այդ պատճառով բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս պետք չէ ամբողջ հաշվարկը կառուցել միայն այն ենթադրության վրա, որ գույքի արժեքը անպայման կաճի։ Ավելի առողջ մոտեցում է դիտարկել մի քանի հնարավոր սցենար՝ գնի աճ, կայուն գին կամ նույնիսկ որոշակի անկում։
Իմ կարծիքով՝ լավ ներդրումային բնակարանը պետք է ունենա իրական օգտագործման արժեք և պահանջարկ նույնիսկ այն ժամանակ, երբ շուկայում արագ աճ չկա։ Եթե այն հնարավոր է վարձակալության տալ և ստանալ կանխատեսելի եկամուտ, ներդրողը կարող է ավելի քիչ կախված լինել միայն բնակարանի ապագա վաճառքի գնից։
Ինչ սխալներից պետք է խուսափել
Բնակարան ներդրումային նպատակով գնելիս ամենակարևոր սխալներից մեկը զգացմունքային որոշում կայացնելն է։ Գեղեցիկ վերանորոգումը կամ վաճառողի խոստումը, որ տվյալ տարածքը շուտով մեծ թափով կթանկանա, դեռևս բավարար պատճառ չեն գույք ձեռք բերելու համար։
Մյուս տարածված սխալը ամբողջ գումարը մեկ բնակարանի մեջ ներդնելն է՝ առանց ֆինանսական պահուստի։ Անշարժ գույքը խոշոր ներդրում է, և նույնիսկ լավ ներդրումային բնակարան գնելուց հետո կարող են առաջանալ վերանորոգման, կահավորման կամ սպասարկման չնախատեսված ծախսեր։
Պետք է նաև զգուշանալ վարձակալության եկամուտը չափազանց լավատեսական հաշվարկելուց։ Օրինակ՝ սխալ է ենթադրել, որ բնակարանը տարվա բոլոր ամիսներին անընդհատ վարձակալված է լինելու։ Ավելի ճիշտ է հաշվարկում ներառել հնարավոր դատարկ ժամանակահատվածները և այլ ծախսերը։
Ինչպես կատարել վերջնական հաշվարկը
Մինչև բնակարան ներդրումային նպատակով գնելը կարելի է կազմել բավականին պարզ հաշվարկ։ Սկզբում հաշվի առեք ոչ միայն բնակարանի գինը, այլև դրա պատրաստման համար անհրաժեշտ բոլոր ծախսերը.
Գնման գին + վերանորոգում + կահավորում + գործարքի ծախսեր = ներդրման ամբողջ արժեք։
Այնուհետև հաշվարկեք հնարավոր տարեկան վարձակալության եկամուտը և դրանից հանեք հիմնական ծախսերը։ Այս մոտեցումը թույլ կտա ավելի իրատեսորեն գնահատել, թե որքան եկամուտ կարող է ապահովել տվյալ ներդրումային բնակարանը։
Օրինակ՝ եթե երկու բնակարան ունեն մոտավորապես նույն գնման արժեքը, բայց առաջինը պահանջում է ավելի քիչ լրացուցիչ ներդրում, ունի ավելի բարձր մաքուր վարձակալական եկամուտ և ավելի հեշտ է վաճառվում, այն կարող է ավելի հետաքրքիր տարբերակ լինել։
Այսպիսի համեմատությունն օգնում է բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս չկենտրոնանալ միայն գնի կամ արտաքին տեսքի վրա և որոշումը կայացնել իրական ֆինանսական հաշվարկների հիման վրա։
Միջազգային փորձը․ ինչպե՞ս են գնահատում ներդրումային բնակարանը
Տարբեր երկրներում անշարժ գույքի ներդրողները բնակարան ընտրելիս սովորաբար չեն սահմանափակվում միայն այն հարցով, թե որքան կարող է աճել գույքի գինը։ Ուշադրություն է դարձվում նաև վարձակալության պահանջարկին, բնակարանի գնին և հնարավոր վարձակալական եկամտի հարաբերակցությանը։
Օրինակ՝ OECD-ն տարբեր երկրների բնակարանային շուկաները վերլուծելիս օգտագործում է ոչ միայն բնակարանների գների, այլև վարձակալության և price-to-rent հարաբերակցության ցուցանիշները։ Վերջինս կարող է օգնել գնահատել բնակարանի գնման և դրա վարձակալական եկամտի հարաբերակցությունը։
Այս մոտեցումը օգտակար է նաև բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս։ Փոխանակ պարզապես մտածելու՝ «այս բնակարանը մի քանի տարի հետո հաստատ կթանկանա», կարելի է ուսումնասիրել՝ որքան է տվյալ տարածքում նման բնակարանների վարձակալության պահանջարկը, ինչ գնով են դրանք վաճառվում և ինչ եկամուտ կարող են ապահովել։
Միջազգային փորձից մեկ այլ կարևոր դաս այն է, որ բնակարանի արժեքը մեծապես կապված է տվյալ տարածքի զարգացման հետ։ Տրանսպորտը, հանրային տարածքները, ենթակառուցվածքները և աշխատատեղերի հասանելիությունը կարող են ազդել այն բանի վրա, թե որքան գրավիչ է թաղամասը բնակիչների և վարձակալների համար։ Համաշխարհային բանկը նույնպես նշում է, որ նոր տրանսպորտային կայարանների, զբոսայգիների և այլ քաղաքային ենթակառուցվածքների զարգացումը որոշ դեպքերում կարող է բարձրացնել տարածքի գրավչությունն ու անշարժ գույքի արժեքը։
Իմ կարծիքով՝ սա լավ սկզբունք է նաև Հայաստանի շուկայի համար։ Բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս ավելի ճիշտ է գնահատել ոչ միայն այսօրվա գինը, այլև այն, թե տվյալ տարածքը որքան պահանջված կարող է լինել վարձակալների և ապագա գնորդների համար։
OECD-ի բնակարանային գների և վարձակալության տվյալները կարող են օգտակար լինել տարբեր երկրների շուկաները համեմատելու և ներդրումային բնակարանի գնահատման տրամաբանությունը ավելի լավ հասկանալու համար։
Եզրակացություն
Բնակարան ներդրումային նպատակով գնելը կարող է լինել երկարաժամկետ ֆինանսական ռազմավարության հետաքրքիր տարբերակ, սակայն այստեղ հաջողությունը մեծապես կախված է ընտրության որակից։
Լավ ներդրումային բնակարանը պարզապես գեղեցիկ կամ թանկ բնակարանը չէ։ Այն պետք է ունենա իրական պահանջարկ, գտնվի հարմար վայրում, ունենա վարձակալության եկամուտ ապահովելու հնարավորություն և անհրաժեշտության դեպքում լինի համեմատաբար հեշտ վաճառվող։
Իմ կարծիքով՝ ամենակարևոր սկզբունքը սա է․ նախ հաշվարկել, հետո գնել։ Միայն բնակարանի գնի հնարավոր աճի վրա հույս դնելը բավարար չէ։ Ավելի ճիշտ է ուսումնասիրել թաղամասը, համեմատել վարձակալության գները, հաշվարկել բոլոր ծախսերը և մտածել մի քանի տարվա կտրվածքով։
Եթե բնակարանը կարող է միաժամանակ ապահովել վարձակալության պահանջարկ, պահպանել իր գրավչությունը և ունենալ ապագայում վաճառվելու իրական հնարավորություն, այն արդեն կարող է դիտարկվել որպես ավելի մտածված անշարժ գույքի ներդրում։
Վերջնական որոշումը, իհարկե, պետք է հիմնված լինի ձեր ֆինանսական հնարավորությունների, ներդրման ժամկետի և ռիսկի նկատմամբ վերաբերմունքի վրա։ Ոչ մի բնակարան ինքն իրեն «երաշխավորված շահութաբեր ներդրում» չէ, և հենց այս տարբերությունը հասկանալն է օգնում ավելի խելամիտ որոշում կայացնել։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ինչպե՞ս ընտրել բնակարան ներդրումային նպատակով
Ուսումնասիրեք թաղամասի պահանջարկը, վարձակալության գները, բնակարանի ընդհանուր արժեքը և ապագայում այն վաճառելու հնարավորությունը։ Կարևոր է հաշվել ոչ միայն եկամուտը, այլև բոլոր ծախսերը։
Ո՞ր թաղամասն է հարմար ներդրումային բնակարանի համար
Լավ տարբերակ կարող է լինել այն տարածքը, որտեղ կա կայուն վարձակալության պահանջարկ, լավ տրանսպորտ և զարգացած ենթակառուցվածքներ։ Հեռանկարային կարող են լինել նաև զարգացող թաղամասերը։
Արդյո՞ք փոքր բնակարանը լավ ներդրում է
Շատ դեպքերում փոքր բնակարանները կարող են ունենալ վարձակալության լայն պահանջարկ, սակայն ամեն ինչ կախված է տվյալ քաղաքի և թաղամասի շուկայից։ Բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս պետք է ուսումնասիրել իրական պահանջարկը։
Ինչպե՞ս հաշվարկել ներդրումային բնակարանի եկամտաբերությունը
Պետք է համեմատել տարեկան վարձակալության եկամուտը բնակարանի գնման և լրացուցիչ ծախսերի հետ։ Ավելի ճիշտ է հաշվարկել նաև վերանորոգման, հարկերի, սպասարկման և դատարկ ամիսների հնարավոր ծախսերը։
Պե՞տք է միայն բնակարանի գնի աճի վրա հույս դնել
Ոչ։ Բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս ավելի անվտանգ է դիտարկել նաև վարձակալական եկամուտը և գույքի իրացվելիությունը։ Գների ապագա աճը երաշխավորված չէ։
Նորակառույցը լա՞վ ներդրում է, թե՞ երկրորդային բնակարանը
Երկու տարբերակն էլ կարող է արդյունավետ լինել։ Կարևոր է համեմատել գինը, վերանորոգման ծախսերը, թաղամասի պահանջարկը և հնարավոր վարձակալական եկամուտը։
Ինչո՞ւ է թաղամասի զարգացումը կարևոր
Նոր ճանապարհները, տրանսպորտը, զբոսայգիները, ծառայությունները և այլ ենթակառուցվածքներ կարող են բարձրացնել տարածքի գրավչությունը։ Այդ պատճառով Բնակարան ներդրումային նպատակով ընտրելիս պետք է ուսումնասիրել նաև թաղամասի ապագա զարգացման ծրագրերը։
կարդեցեք նաև
Բնակարանների վաճառք․ ինչ պետք է իմանալ մինչև բնակարան գնելը
Նորակառույց բնակարանի իրական գինը․ ինչ պետք է հաշվի առնել
Նորակառույց բնակարաններ կառուցապատողից․ ինչպես ճիշտ ամրագրել բնակարան
