Բնակարանների նախավաճառք

Բնակարանների նախավաճառք․ 10 կարևոր հարց, որոնք պետք է իմանա յուրաքանչյուր գնորդ

Անշարժ գույք

Բնակարան ձեռք բերելու ժամանակ գնորդը սովորաբար ընտրում է արդեն պատրաստ բնակարանների և կառուցվող նախագծերի միջև։ Սակայն վերջին տարիներին ավելի մեծ ուշադրություն է գրավում նաև բնակարանների նախավաճառքը, երբ բնակարանը ձեռք է բերվում շենքի կառուցման վաղ փուլում՝ երբեմն նույնիսկ այն ժամանակ, երբ շինարարությունը դեռ ամբողջությամբ չի սկսվել։

Առաջին հայացքից նման առաջարկը կարող է շատ գրավիչ թվալ։ Կառուցապատողը կարող է առաջարկել ավելի ցածր մեկնարկային գին, վճարման փուլային տարբերակ կամ բնակարանի ընտրության ավելի մեծ հնարավորություն։ Գնորդն էլ կարող է մտածել, որ եթե այսօր ամրագրի բնակարանը, ապա շենքի ավարտից հետո այն ավելի բարձր արժեք կունենա։

Սակայն բնակարանների նախավաճառք ընտրելիս միայն հնարավոր գնի աճի մասին մտածելը բավարար չէ։ Գնորդը փաստացի որոշում է կայացնում մի գույքի վերաբերյալ, որի վերջնական տեսքը դեռ չի կարող ամբողջությամբ տեսնել։ Հետևաբար այստեղ կարևոր են ոչ միայն գինը և մակերեսը, այլև կառուցապատողի հեղինակությունը, պայմանագրի պայմանները, շինարարության ժամկետները, վճարումների անվտանգությունը և ապագա բնակարանի իրական արժեքը։

Այս հոդվածում կքննարկենք, թե ինչ է իրենից ներկայացնում բնակարանների նախավաճառքը, ինչու է այն հետաքրքրում գնորդներին, ինչ առավելություններ կարող է ունենալ և, ամենակարևորը, ինչ ռիսկեր պետք է գնահատել մինչև որևէ գումար վճարելը։

Ի՞նչ է բնակարանների նախավաճառքը

Բնակարանների նախավաճառք ասելով սովորաբար հասկանում ենք այն իրավիճակը, երբ բնակարանը վաճառքի է առաջարկվում դեռևս կառուցման փուլում կամ շենքի ավարտից առաջ։ Այս դեպքում գնորդը բնակարանը ձեռք է բերում ոչ թե որպես արդեն պատրաստ գույք, այլ որպես ապագայում կառուցվելիք կամ ավարտին հասցվելիք բնակելի տարածք։

Օրինակ՝ կառուցապատողը կարող է սկսել նոր բազմաբնակարան շենքի նախագիծը և բնակարանների վաճառքը սկսել շինարարության սկզբնական փուլում։ Գնորդը ընտրում է կոնկրետ բնակարան՝ ըստ հարկի, մակերեսի, դիրքի և հատակագծի, այնուհետև պայմանագրով սահմանված ժամանակացույցով կատարում է վճարումները։

Այս մոդելը հատկապես հետաքրքիր է այն մարդկանց համար, ովքեր պատրաստ են սպասել շինարարության ավարտին և ցանկանում են բնակարան ձեռք բերել ավելի վաղ փուլում։

Սակայն այստեղ կա մի կարևոր տարբերություն արդեն պատրաստ բնակարան գնելու համեմատ։ Պատրաստ բնակարան դիտելիս կարող եք մտնել սենյակ, տեսնել պատուհանների դիրքը, գնահատել բնական լուսավորությունը, ուսումնասիրել մուտքը և շենքի ընդհանուր վիճակը։ Իսկ բնակարանների նախավաճառքի դեպքում այդ հնարավորությունը հաճախ սահմանափակ է։

Դուք հիմնականում հիմնվում եք նախագծային փաստաթղթերի, հատակագծերի, պայմանագրի, կառուցապատողի ներկայացրած տեղեկատվության և շինարարության ընթացքի վրա։

Հենց այդ պատճառով նախավաճառքը պահանջում է ավելի մանրակրկիտ ուսումնասիրություն։

Ինչու են գնորդները հետաքրքրվում բնակարանների նախավաճառքով

Բնակարանների նախավաճառք շուկայում հետաքրքրություն է առաջացնում մի քանի պատճառներով։

Առաջինն, իհարկե, գինն է։ Շատ նախագծերում վաղ փուլում բնակարանների գինը կարող է տարբերվել շինարարության ավարտին առաջարկվող գներից։ Կառուցապատողը կարող է փուլ առ փուլ բարձրացնել գները՝ կախված շինարարության առաջընթացից և պահանջարկից։

Երկրորդ առավելությունը ընտրության հնարավորությունն է։ Նախագծի սկզբնական փուլում գնորդը կարող է ունենալ ավելի մեծ ընտրություն՝ հարկերի, բնակարանի դիրքի, պատուհանների ուղղության կամ հատակագծերի առումով։

Օրինակ՝ եթե շենքում նախատեսվում է 100 բնակարան, շինարարության սկզբնական փուլում կարող են հասանելի լինել տարբեր հարկերում և տարբեր դիրքերում գտնվող բազմաթիվ տարբերակներ։ Իսկ շինարարության ավարտին ընտրությունը կարող է զգալիորեն սահմանափակվել։

Երրորդ գործոնը վճարման պայմաններն են։ Որոշ նախագծերում գնորդին կարող է առաջարկվել գումարը վճարել ոչ թե ամբողջությամբ, այլ փուլերով։ Սա որոշ ընտանիքների համար կարող է ավելի հարմար լինել, քանի որ անհրաժեշտ չէ ամբողջ գումարը միանգամից ունենալ։

Այս բոլոր պատճառները բնակարանների նախավաճառքը դարձնում են հետաքրքիր տարբերակ։ Սակայն առավելությունը պետք է գնահատել ոչ միայն վաճառքի գնի, այլ ամբողջ գործարքի տեսանկյունից։

Կարո՞ղ է նախավաճառքի բնակարանն ավելի էժան լինել

Սա այն հարցերից է, որը հետաքրքրում է գրեթե բոլոր գնորդներին։

Տեսականորեն վաղ փուլում բնակարան ձեռք բերելը կարող է հնարավորություն տալ գնել այն ավելի ցածր գնով, քան շինարարության ավարտին։ Սակայն սա երաշխավորված կանոն չէ։

Գինը կախված է տվյալ նախագծի պահանջարկից, շինարարության ընթացքից, տարածքի զարգացումից, ընդհանուր անշարժ գույքի շուկայի վիճակից և բազմաթիվ այլ գործոններից։

Օրինակ՝ եթե նորակառույցի հարակից տարածքում կառուցվում են նոր ճանապարհներ, դպրոցներ, առևտրի կենտրոններ կամ հասարակական տրանսպորտի նոր հանգույցներ, տարածքի նկատմամբ հետաքրքրությունը կարող է աճել։ Այդ դեպքում շինարարության ավարտին բնակարանների արժեքը կարող է ավելի բարձր լինել։

Բայց հակառակ իրավիճակը նույնպես հնարավոր է։

Եթե շուկայում առաջարկը մեծանա, գնորդների պահանջարկը նվազի կամ տվյալ նախագծի նկատմամբ հետաքրքրությունը չարդարանա, բնակարանի արժեքի աճը կարող է սպասվածից փոքր լինել։

Այսինքն՝ բնակարանների նախավաճառք ընտրելիս պետք չէ գործարքը կառուցել միայն «հետո հաստատ ավելի թանկ կլինի» ենթադրության վրա։

Նախավաճառքի հիմնական առավելությունը՝ վաղ փուլում ընտրության հնարավորությունը

Նախավաճառքի հետաքրքիր կողմերից մեկը այն է, որ գնորդը հաճախ կարող է ընտրություն կատարել նախագծի զարգացման ավելի վաղ փուլում։

Սա կարևոր է հատկապես այն մարդկանց համար, ովքեր ունեն կոնկրետ պահանջներ։

Օրինակ՝ մեկը ցանկանում է միջին հարկ, մյուսը՝ բարձր հարկից քաղաքային տեսարան, երրորդը ցանկանում է արևկողմ բնակարան, իսկ մեկ ուրիշի համար առաջնային է բակին նայող դիրքը։

Պատրաստ շենքում նման պահանջների համադրությամբ բնակարան գտնելը կարող է ավելի դժվար լինել։

Բնակարանների նախավաճառք փուլում ընտրության լայն հնարավորությունը կարող է դառնալ իրական առավելություն։

Սակայն պետք է ուշադրություն դարձնել ոչ միայն հատակագծին։ Անհրաժեշտ է հասկանալ նաև՝ ինչպիսին կլինի շենքի հարակից տարածքը, ինչքան կանաչ տարածք է նախատեսված, որտեղ են լինելու մուտքերը, ավտոկայանատեղիները, մանկական հրապարակները և ընդհանուր օգտագործման տարածքները։

Գեղեցիկ նախագիծը դեռ չի նշանակում, որ վերջնական միջավայրը նույնքան հարմարավետ կլինի։

Ինչ պետք է ստուգել կառուցապատողի մասին

Եթե որոշել եք ուսումնասիրել բնակարանների նախավաճառք տարբերակը, առաջին քայլը պետք է լինի ոչ թե կոնկրետ բնակարանի ընտրությունը, այլ այն ընկերության ուսումնասիրությունը, որը պատասխանատու է շենքի կառուցման համար։ Գեղեցիկ նախագիծը, մատչելի գինը կամ գրավիչ գովազդը դեռ չեն նշանակում, որ տվյալ առաջարկը ձեզ համար անվտանգ և շահավետ ընտրություն է։

Կառուցապատողի մասին հնարավորինս շատ տեղեկություն հավաքելը թույլ է տալիս պատկերացում կազմել ոչ միայն ընկերության ներկայիս նախագծի, այլև նախկին աշխատանքի մասին։ Ուշադրություն դարձրեք՝ ինչ նախագծեր է ընկերությունն արդեն իրականացրել, արդյոք դրանք ժամանակին հանձնվել են և ինչ վիճակում են այսօր։

Հատկապես օգտակար է ուսումնասիրել՝

  • ընկերության նախորդ նախագծերը,
  • կառուցված շենքերի ընդհանուր և տեխնիկական վիճակը,
  • շինարարության ավարտի ժամկետների պահպանման պատմությունը,
  • նախկին գնորդների կարծիքներն ու փորձը,
  • կառուցապատողի հեղինակությունը շուկայում,
  • ընկերության իրավական և ֆինանսական պատմությունը,
  • տվյալ նախագծի կառուցման ընթացքը։

Եթե կառուցապատողն արդեն ավարտել է մի քանի բազմաբնակարան շենք, փորձեք դրանցից գոնե մեկը տեսնել ոչ թե միայն լուսանկարներով, այլ անձամբ։ Նայեք շենքի մուտքին, վերելակներին, բակին, ընդհանուր տարածքներին և այնպիսի մանրուքների, որոնք գովազդային նյութերում սովորաբար չեն երևում։

Կարելի է նաև խոսել այդ շենքերում ապրող մարդկանց հետ։ Նրանք կարող են պատմել այնպիսի խնդիրների մասին, որոնք հնարավոր չէ հասկանալ միայն վաճառքի գրասենյակում ներկայացված տեղեկատվությունից։ Օրինակ՝ որքան ժամանակ է պահանջվել բնակարանների հանձնման համար, արդյոք եղել են շինարարական թերություններ և ինչպես է կառուցապատողը արձագանքել բնակիչների խնդիրներին։

Այսպիսի ուսումնասիրությունը հատկապես կարևոր է, քանի որ բնակարանների նախավաճառք դեպքում դուք որոշում եք կայացնում այն ժամանակ, երբ ապագա շենքը դեռ ամբողջությամբ գոյություն չունի։ Հետևաբար կառուցապատողի նախկին աշխատանքը կարող է դառնալ այն կարևոր ցուցիչներից մեկը, որի հիման վրա կարելի է գնահատել ապագա նախագծի ռիսկերը։

Պայմանագիրը պետք է ուսումնասիրել մինչև որևէ վճարում կատարելը

Բնակարանների նախավաճառք ընտրելիս պայմանագիրը պարզապես ձևական փաստաթուղթ չէ։ Այն այն փաստաթուղթն է, որը պետք է հստակ ցույց տա՝ ինչ եք ձեռք բերում, ինչ գումար եք վճարում, ինչ ժամկետներում են կատարվելու վճարումները և ինչ պարտավորություններ ունի յուրաքանչյուր կողմ։

Հենց այդ պատճառով պայմանագիրը ցանկալի է կարդալ ամբողջությամբ՝ առանց սահմանափակվելու միայն գնի և բնակարանի մակերեսի հատվածներով։

Հատկապես ուշադրություն դարձրեք բնակարանի վերջնական մակերեսին, պայմանագրային գնին, վճարման ժամանակացույցին, շինարարության ավարտի նախատեսվող ժամկետին և բնակարանի հանձնման պայմաններին։ Կարևոր է նաև հասկանալ, թե ինչ է տեղի ունենում, եթե շինարարությունը նախատեսված ժամկետում չի ավարտվում կամ պայմանագրում նշված որոշ պայմաններ փոփոխվում են։

Պայմանագրում ցանկալի է հստակ հասկանալ նաև՝

  • ինչ պարտավորություններ ունի կառուցապատողը,
  • ինչ պարտավորություններ ունի գնորդը,
  • ինչ պայմաններում կարող է փոխվել վճարման ժամանակացույցը,
  • նախատեսվո՞ւմ է պատասխանատվություն ժամկետի խախտման դեպքում,
  • ինչ պայմաններում կարելի է դադարեցնել պայմանագիրը,
  • ինչպես են կարգավորվում հնարավոր վեճերը,
  • կա՞ն լրացուցիչ վճարներ, որոնց մասին նախնական գովազդում նշված չեն։

Հատկապես կարևոր է ուշադրություն դարձնել այն ձևակերպումներին, որոնք վերաբերում են բնակարանի վերջնական մակերեսին։ Եթե նախագծային և փաստացի մակերեսները կարող են տարբերվել, պետք է նախապես հասկանալ՝ այդ տարբերությունն ինչպես է ազդելու վերջնական վճարման վրա։

Նույնը վերաբերում է բնակարանի հանձնելու վիճակին։ «Բնակարան» հասկացությունը կարող է տարբեր նախագծերում նշանակել տարբեր պատրաստվածության աստիճան։ Մի դեպքում այն կարող է հանձնվել գրեթե պատրաստ վիճակում, իսկ մյուս դեպքում գնորդը ստիպված լինի լրացուցիչ ծախսեր կատարել վերանորոգման և ինժեներական աշխատանքների համար։

Այդ պատճառով միայն այն փաստը, որ պայմանագիրը ներկայացնում է կառուցապատողը, դեռևս չի նշանակում, որ այն պետք է ստորագրել առանց լրացուցիչ ուսումնասիրության։ Խոշոր ֆինանսական գործարքի դեպքում անկախ իրավաբանի կողմից պայմանագրի ստուգումը կարող է շատ ավելի փոքր ծախս լինել, քան հետագայում պայմանագրային խնդրի պատճառով առաջացող հնարավոր կորուստը։

Ինչու է կարևոր հասկանալ բնակարանի իրական գինը

Բնակարանների նախավաճառք հայտարարություններում գնորդի ուշադրությունը հաճախ գրավում են մեկ քառակուսի մետրի գինը կամ ամսական վճարի չափը։ Սակայն միայն այդ երկու ցուցանիշներով բնակարանի իրական արժեքը գնահատելը կարող է սխալ պատկերացում ստեղծել։

Օրինակ՝ եթե գովազդում նշվում է, որ բնակարանի մեկ քառակուսի մետրը վաճառվում է որոշակի գնով, դա դեռ չի նշանակում, որ նույն գումարով դուք կկարողանաք բնակարանը պատրաստել ապրելու համար։ Հնարավոր է՝ անհրաժեշտ լինեն վերանորոգման, կահավորման կամ լրացուցիչ ծառայությունների ծախսեր։

Ուստի ճիշտ հաշվարկը պետք է սկսվի ոչ թե միայն բնակարանի վաճառքի գնից, այլ ամբողջ նախագծի վերջնական արժեքից։

Բացի հիմնական գնից, կախված կոնկրետ նախագծից և պայմանագրի պայմաններից, կարող են առաջանալ նաև՝

  • վերանորոգման ծախսեր,
  • կահույքի և կենցաղային տեխնիկայի ձեռքբերման ծախսեր,
  • ավտոկայանատեղիի արժեք,
  • պահեստային տարածքի արժեք,
  • կոմունալ համակարգերի կամ միացումների հետ կապված վճարներ,
  • փաստաթղթավորման և գործարքի հետ կապված ծախսեր,
  • վարկի դեպքում՝ տոկոսներ և այլ ֆինանսական ծախսեր։

Եթե բնակարանը նախատեսվում է գնել ոչ թե սեփական բնակության, այլ հետագայում վարձակալության կամ վերավաճառքի նպատակով, պետք է հաշվարկել նաև այդ սցենարի հնարավոր եկամուտներն ու ծախսերը։

Օրինակ՝ եթե բնակարանը հանձնվելուց հետո անհրաժեշտ է զգալի գումար ներդնել վերանորոգման մեջ, ապա նախավաճառքի ժամանակ թվացող ցածր գինը կարող է վերջնական հաշվարկում այդքան էլ ցածր չլինել։

Հետևաբար բնակարանների նախավաճառք ուսումնասիրելիս ավելի ճիշտ է ինքներդ ձեզ հարցնել ոչ թե՝ «որքա՞ն է բնակարանի գինը», այլ՝ «որքա՞ն գումար է ինձ անհրաժեշտ, որպեսզի այս բնակարանը վերջնականապես պատրաստ լինի իմ նպատակին»։

Այս մոտեցումը թույլ է տալիս համեմատել ոչ միայն տարբեր կառուցապատողների առաջարկները, այլև կառուցվող բնակարանը արդեն պատրաստ բնակարանի հետ։ Երբեմն նախավաճառքի առաջարկը իսկապես կարող է լինել ավելի շահավետ, իսկ որոշ դեպքերում պատրաստ բնակարանի համար մի փոքր ավելի բարձր գին վճարելը կարող է արդարացված լինել՝ հաշվի առնելով ժամանակի խնայողությունը, տեսանելի արդյունքը և ավելի ցածր անորոշությունը։

Ուստի բնակարանների նախավաճառք ընտրելիս ամենակարևոր քայլերից մեկը ամբողջական ֆինանսական հաշվարկ կազմելն է։ Միայն այդ դեպքում հնարավոր կլինի հասկանալ՝ տվյալ առաջարկն իսկապե՞ս համապատասխանում է ձեր բյուջեին և երկարաժամկետ նպատակներին, թե գովազդում ներկայացված ցածր մեկնարկային գինը պարզապես առաջին հայացքից է գրավիչ թվում։

բնակարանի նախագիծը նորակառույցում բնակարան ընտրելիս

Շինարարության ժամկետը կարող է ավելի կարևոր լինել, քան թվում է

Պատկերացրեք, որ դուք բնակարան եք գնում այն ակնկալիքով, որ շենքը պատրաստ կլինի երկու տարի հետո։

Դուք արդեն պլանավորում եք տեղափոխությունը, վաճառելու կամ վարձակալության հանձնելու ձեր ներկայիս բնակարանը կամ նույնիսկ ֆինանսական այլ պարտավորություններ եք վերցնում։

Եթե շինարարությունը ուշանում է, այդ ամբողջ պլանը կարող է փոխվել։

Հետևաբար բնակարանների նախավաճառք ընտրելիս անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել ոչ միայն հայտարարված ավարտի ամսաթվին, այլ նաև պայմանագրով նախատեսված պատասխանատվությանը և ժամկետների փոփոխության հնարավորությանը։

Շինարարական նախագծերում որոշակի փոփոխություններ կարող են լինել, սակայն գնորդը պետք է հասկանա՝ ինչպիսի իրավիճակներում է հնարավոր ժամկետի փոփոխություն և ինչ իրավունքներ ունի այդ դեպքում։

Միջազգային փորձ․ ինչ կարող ենք սովորել այլ երկրներից

Նախավաճառքով կամ off-plan ձևաչափով բնակարան գնելը տարածված է նաև բազմաթիվ այլ շուկաներում։ Միջազգային փորձը ցույց է տալիս, որ նման գործարքները սովորաբար պահանջում են գնորդից ավելի մեծ ուշադրություն, քանի որ գույքը դեռ պատրաստ չէ։

Օրինակ՝ Մեծ Բրիտանիայի կառավարության պաշտոնական ուղեցույցը արտերկրում անշարժ գույք գնելու վերաբերյալ առանձին անդրադառնում է off-plan գույքին և նշում, որ կառուցվող գույք գնելը կարող է ավելի բարձր ռիսկ ունենալ, քան արդեն պատրաստ գույք ձեռք բերելը։ Ուղեցույցը նաև խորհուրդ է տալիս նախապես ուսումնասիրել տեղական օրենքները, ստանալ անկախ իրավական խորհրդատվություն և ուշադրություն դարձնել վճարումների պաշտպանության մեխանիզմներին։

Այս մոտեցումը կարևոր դաս է նաև Հայաստանի գնորդների համար։ Միջազգային փորձի իմաստը ոչ թե մեկ երկրի կանոնները մյուս երկրում կիրառելն է, այլ ընդհանուր սկզբունքը հասկանալը․ նախավաճառքի դեպքում գնորդը պետք է հնարավորինս շատ տեղեկատվություն ստանա մինչև ֆինանսական պարտավորություն ստանձնելը։

Նույն տրամաբանությունն է ընդգծում նաև RICS-ը՝ անշարժ գույքի մասնագիտական միջազգային կազմակերպությունը։ Նրա նյութերում նշվում է, որ նորակառույց բնակարանների վաղ փուլում գնումը կարող է որոշ առավելություններ ունենալ, այդ թվում՝ վաղ փուլում հնարավոր ավելի ցածր գին, ընտրության հնարավորություն և որոշ դեպքերում նորակառույցին բնորոշ այլ առավելություններ։ Միաժամանակ RICS-ը զգուշացնում է, որ շուկայի չափազանց ակտիվ սպեկուլյատիվ գնումները կարող են առաջացնել արժեքների ժամանակավոր բարձրացում և հետագայում ռիսկեր ստեղծել։

RICS-ի նորակառույց բնակարանների վերաբերյալ մասնագիտական ուղեցույցը

Այս միջազգային փորձից կարելի է առանձնացնել մի պարզ սկզբունք․ բնակարանների նախավաճառք դիտարկելիս պետք է գնահատել ոչ միայն հնարավոր շահույթը, այլ նաև գործարքի իրավական, ֆինանսական և շուկայական ռիսկերը։

Արդյո՞ք նախավաճառքը հարմար է բոլոր գնորդներին

Ոչ։

Եթե մարդը ցանկանում է անմիջապես տեղափոխվել, նախավաճառքը կարող է ընդհանրապես չհամապատասխանել նրա նպատակին։

Նույնը վերաբերում է այն գնորդին, ով չի ցանկանում սպասել շինարարության ավարտին կամ չունի ֆինանսական հնարավորություն երկար ժամանակ վճարումներ կատարելու։

Մյուս կողմից, եթե գնորդը պատրաստ է սպասել, ունի երկարաժամկետ նպատակ և մանրակրկիտ ուսումնասիրել է նախագիծը, բնակարանների նախավաճառք տարբերակը կարող է հետաքրքիր հնարավորություն լինել։

Այսինքն՝ այստեղ չկա մեկ ընդհանուր պատասխան։ Ճիշտ ընտրությունը կախված է ձեր ֆինանսական վիճակից, նպատակներից, ժամանակային հնարավորություններից և ռիսկի նկատմամբ վերաբերմունքից։

Բնակարանների նախավաճառքի 10 կարևոր հարց

Մինչև վերջնական որոշում կայացնելը կարելի է ինքներդ ձեզ տալ առնվազն հետևյալ հարցերը.

1. Ո՞վ է կառուցապատողը։
Ուսումնասիրե՞լ եք նրա նախկին նախագծերը։

2. Ո՞ր փուլում է շինարարությունը։
Արդյո՞ք շինարարությունը փաստացի սկսված է։

3. Ի՞նչ է գրված պայմանագրում։
Հատկապես ուշացման և պայմանագրի դադարեցման վերաբերյալ։

4. Ո՞րն է բնակարանի ամբողջական արժեքը։
Ոչ միայն մեկ քառակուսի մետրի գինը։

5. Ի՞նչ լրացուցիչ ծախսեր կարող են առաջանալ։

6. Ինչպե՞ս են կատարվում վճարումները։

7. Ի՞նչ ժամկետում պետք է հանձնվի շենքը։

8. Ի՞նչ է ներառված բնակարանի վերջնական վիճակի մեջ։

9. Ինչպիսի՞ն է լինելու շենքի ընդհանուր միջավայրը։

10. Ի՞նչ կլինի, եթե շուկայի գները չաճեն։

Վերջին հարցը հատկապես կարևոր է ներդրողների համար։ Եթե ձեր ամբողջ հաշվարկը հիմնված է միայն գնի ապագա բարձրացման վրա, ապա պետք է հասկանալ՝ արդյոք գործարքը դեռ իմաստ ունի, եթե այդ աճը տեղի չունենա։

Բնակարանների նախավաճառք՝ ներդրում, թե՞ պարզապես բնակարան գնելու տարբերակ

Այս հարցի պատասխանը կախված է գնորդի նպատակներից։

Եթե բնակարանը գնում եք սեփական ընտանիքի համար, առաջնային կարող են լինել բնակարանի հարմարավետությունը, հատակագիծը, տարածքը, շենքի որակը և ապագա բնակության պայմանները։

Եթե այն գնում եք որպես ներդրում, պետք է ավելի մեծ ուշադրություն դարձնել վարձակալության պահանջարկին, տարածքի զարգացման հեռանկարներին, վերավաճառքի հնարավորությանը և ընդհանուր եկամտաբերությանը։

Այս երկու մոտեցումները չպետք է խառնել։

Բնակարան, որը հարմար է սեփական բնակության համար, պարտադիր չէ, որ լինի լավագույն ներդրումային ակտիվը։ Եվ հակառակը՝ բարձր վարձակալական պահանջարկ ունեցող փոքր բնակարանը կարող է ներդրողի համար հետաքրքիր լինել, բայց չհամապատասխանել մեծ ընտանիքի պահանջներին։

Ինչու պետք չէ առաջնորդվել միայն «վաղ գնորդների» խոստումներով

Շինարարության սկզբնական փուլում գնորդներին երբեմն ներկայացվում են ապագա գների, վարձակալության եկամտի կամ արժեքի աճի վերաբերյալ տարբեր կանխատեսումներ։

Դրանք կարող են օգտակար լինել որպես տեղեկատվություն, սակայն չպետք է ընկալվեն որպես երաշխիք։

Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդում են բազմաթիվ գործոններ՝ տնտեսության վիճակը, վարկերի հասանելիությունը, պահանջարկը, նոր առաջարկի քանակը, տարածքի զարգացումը և գնորդների վարքագիծը։

RICS-ի մասնագիտական նյութերը նույնպես ընդգծում են, որ նորակառույցների արժեքի վրա կարող են ազդել ինչպես նոր նախագծերի առավելությունները, այնպես էլ շուկայում չափազանց մեծ առաջարկը կամ ներդրումային պահանջարկի փոփոխությունները։

Հետևաբար բնակարանների նախավաճառք ընտրելիս լավ ռազմավարություն է կառուցել ոչ թե ամենալավ սցենարի, այլ մի քանի հնարավոր սցենարների հաշվարկ։

Եզրակացություն

Բնակարանների նախավաճառք կարող է լինել հետաքրքիր տարբերակ այն գնորդների համար, ովքեր ցանկանում են բնակարան ձեռք բերել կառուցման վաղ փուլում, օգտվել ավելի լայն ընտրությունից և, որոշ դեպքերում, ձեռք բերել գույք ավելի շահավետ մեկնարկային պայմաններով։

Սակայն այս ձևաչափը պահանջում է ավելի մեծ ուշադրություն, քան պատրաստ բնակարան գնելը։ Դուք պետք է ուսումնասիրեք կառուցապատողին, պայմանագիրը, վճարման ժամանակացույցը, շինարարության ընթացքը, բնակարանի նախագծային տվյալները և հնարավոր լրացուցիչ ծախսերը։

Ամենակարևորն այն է, որ բնակարանների նախավաճառք չդիտարկեք միայն որպես «ավելի էժան բնակարան գնելու հնարավորություն»։ Դա նախևառաջ գործարք է, որտեղ դուք որոշակի ժամանակով ստանձնում եք շինարարության, շուկայի և պայմանագրային պայմանների հետ կապված ռիսկեր։

Եթե նախագիծը համապատասխանում է ձեր նպատակներին, կառուցապատողը վստահելի է, պայմանագրային պայմանները հասկանալի են, իսկ ֆինանսական հաշվարկը հիմնված է իրատեսական սցենարների վրա, նախավաճառքը կարող է դառնալ մտածված ընտրություն։

Իսկ եթե որևէ առաջարկ չափազանց լավ է թվում, շտապելու փոխարեն ավելի ճիշտ է լրացուցիչ հարցեր տալ, փաստաթղթեր ուսումնասիրել և անհրաժեշտության դեպքում դիմել անկախ իրավաբանի կամ անշարժ գույքի մասնագետի։ Նման գործարքներում մի քանի օր լրացուցիչ ուսումնասիրությունը կարող է շատ ավելի արժեքավոր լինել, քան արագ որոշումը։

Եթե ցանկանում եք ավելի խորությամբ ուսումնասիրել բնակարանների նախավաճառք թեման և բնակարան գնելուց առաջ ավելի ամբողջական պատկերացում կազմել հնարավոր ռիսկերի, ծախսերի և ընտրության չափանիշների մասին, խորհուրդ ենք տալիս ծանոթանալ նաև մեր հետևյալ հոդվածներին․

Այս հոդվածները միասին կօգնեն ավելի ճիշտ գնահատել բնակարանների նախավաճառք առաջարկները և որոշում կայացնել ոչ միայն գնի, այլև բնակարանի որակի, նախագծի, կառուցապատողի և ապագա ծախսերի տեսանկյունից։

Տես նաև